香港舊區老化日益嚴重，市區重建局近年接連推出大型重建計劃去改善舊區環境。旺角花墟重建項目與土瓜灣道/榮光街發展計劃，日前先後獲規劃署支持，並由城規會通過，兩者合共提供約2,130伙。
觀乎這兩項計劃的規劃與發展模式，足見市建局在考慮舊區更新、增加房屋供應及改善社區環境，思路有別於以往。
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花墟項目：調整住宅地積比 增建單位
花墟重建一直備受社會關注，除了涉及舊樓更新，也牽涉到如何保留和活化這個富本土特色的地標。根據新獲批的方案，市建局把住宅部分的地積比率由6.5倍上調至7.5倍，擬建單位隨之增加200伙，達1,080伙。
雖然住宅地積比率微升，但項目整體地積比率維持9倍。這代表市建局沒有擴大建築體積和密度，只是將部分商業或非住宅樓面改作住宅。規劃署不反對此改動，認為即使將部分商業樓面改作住宅，項目整體仍符合旺角分區計劃大綱圖的規劃意向。
另外，這種規劃安排靈活變通。旺角位處核心市區，交通與生活配套成熟，本身已是理想的居住地段；項目整體規模不變，卻能靈活調配內部樓面多建200伙，不單善用市區土地，也能滿足市民的住屋需求。整體地積比率維持不變，也有助紓緩重建對區內交通、通風及基礎設施的壓力，讓發展規模與社區承載力取得平衡。
土瓜灣項目：綜合社區規劃 結合組裝合成建築
相對於花墟僅調整地積比，土瓜灣道/榮光街發展計劃展現了市建局推動整體社區發展與應用建築科技的新方向。項目地盤面積約58,933平方呎，現正招收發展商意向書，截收日期為本月17日。
項目規劃最引人注目的，是採用組裝合成建築法（MiC）。這種建築方式施工時間較短，環保效益亦較佳；為鼓勵發展商採用，市建局向城規會申請放寬地積比率及建築物高度限制，樓宇高限上調至144米，單位數目由原先約900伙增至1,050伙。規劃署亦表明，若項目最終不採用組裝合成技術，便不能放寬高度限制。這種附帶條件的審批方式，既能推動建造業轉型，也為日後的重建項目開創先例，兼顧發展效益、建築效率與環保。
另一方面，土瓜灣道/榮光街項目是市建局首個大型社區重建項目Victoria Cove Central的最後一部分。以往單棟或「插針式」重建常惹人詬病，這次市建局改用綜合社區發展模式。項目坐落新社區中央，與周邊七個施工中的重建地盤連成一體，互相配合。
透過統一的總體設計要求，重建區內的公共空間、街道和園林設計風格統一。項目計劃興建兩條行人天橋，分別連接港鐵土瓜灣站及鄰近的庇利街/榮光街重建項目首岸，建立完善的天橋網絡，方便居民出入。新規劃亦會貫通土瓜灣內陸與海濱地帶，將人流引向海旁，為舊區注入新活力。
重建策略的轉向：由單棟插針走向整體規劃
綜觀花墟與土瓜灣兩個項目，可以看到香港市區重建策略正出現幾個轉向。
第一，善用規劃彈性與政策誘因。花墟項目內部地積比率的調配，以及土瓜灣項目以放寬高度和密度換取組裝合成技術的應用，均反映城規會和市建局在審批與規劃上較以往靈活。透過政策鼓勵發展商，既不損害公眾利益，又能兼顧房屋供應與建築質素。
第二，摒棄插針式重建，著重營造社區。土瓜灣新社區的成形，意味舊區重建不再停留於零碎、缺乏配套的單棟發展。透過整合相鄰地盤，統一處理地下管網、地面步行街及空中天橋，重建的意義從拆舊樓建新樓，延伸至社區整體的重塑。這種模式能騰出更多公共休憩空間，改善舊區通風和採光，切實提升居民的生活質素。
第三，基建先行，配合交通網絡發展。兩個項目均重視與周邊交通樞紐的連接。土瓜灣項目緊扣屯馬綫土瓜灣站，透過天橋網絡把人流引導至海濱與各住宅區，貼合交通導向發展的思路，既方便居民出行，亦有助帶動區內商業。
舊區重建新啟示：靈活變通 兼顧社區脈絡
花墟及土瓜灣道/榮光街兩個項目獲城規會批准，推動了市區重建步伐。兩項目合共提供約2,130伙，有助紓緩市區住屋需求。更重要的是，這反映市建局處理舊區重建時更具彈性，願意調整地積比率、引入組裝合成建築，並落實整體社區發展，以解決不同問題。
日後土瓜灣新社區落成，加上花墟能在保留特色與增加房屋供應之間取得平衡，這些經驗將成為九龍城、深水埗等舊區重建的借鏡。市區重建路途漫長，牽涉各方利益，但只要規劃真正切合居民需要、著眼整個社區，舊區依然大有可為。
