相见好，同住难；合资易，分产难。朋友合资买楼本为减轻负担，但长远往往衍生业权难以分割的问题。四十多年前，三人合资购入深水埗一个单位，时过境迁，当年的三位业主，如今两人已经离世，馀下一人亦音讯全无。近日该单位其中三分一业权被推出拍卖，这宗个案正好印证联名置业的长远风险，令业权不完整的残契楼再次引起市场关注。
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置福大厦天台户：三分一业权拍卖始末
是次拍卖涉及深水埗置福大厦一个顶层连天台的一房户，实用面积237平方尺，连188平方尺天台。早于1982年，三名朋友以约31.2万元购入单位，以分权共有形式各占三分之一业权。
其后三人失去联络，其中一名长住该处的业主离世，遗产执行人现以80万元底价，交吉拍卖其名下的三分一业权。至于另外两名业主，一人已故且无后人，另一人则下落不明。目前整个单位银行估价约300万元，按比例计算，三分一业权市值约100万元。现时开价虽较市值低两成，但背后业权极度复杂，令物业沦为残契楼。
残契、半契与无契楼的分别
残契楼泛指业权不完整或产权有瑕疵的物业，上述深水埗个案仅拍卖部分业权，便属于此类。
半契楼是残契楼的常见形态，多见于由亲属联名持有的物业。若其中一方因债务或破产导致其持有的一半业权被钉契甚至遭强制拍卖，便会衍生半契楼，买家同样无法单独处置整个单位。
无契楼则截然不同。业主可能拥有全部业权，但因火灾或律师楼结业等意外遗失楼契，又无法向土地注册处补回具法律效力的核证副本，导致物业缺乏证明文件。
这三类物业的共通点在于业权或文件存在缺陷，传统银行一般拒绝承造按揭，买家必须准备充裕资金全数支付楼价。
残契楼投资：低价背后的风险
深水埗天台户开价仅80万元，入场门槛看似极低，这亦是残契楼吸引目光的原因：银码细。由于这类物业难以向银行借按揭，加上相当难转手，定价必须低于市价。资金充裕的投资者购入部分业权后，或会将单位出租赚取回报，或等待旧楼重建收购图利。
然而，套现这类物业可谓相当困难。买家若打算日后以市价出售整个单位，必须先厘清其馀业权谁属。处理失踪人口或无后人离世者的业权牵涉繁复法律程序，向法庭申请售卖令不仅耗时数以年计，更涉及高昂律师费。
此外，即使只持有部分业权，业主仍须按比例甚至全数承担大厦维修及单位漏水等法律责任。从相片可见该单位内部已有批荡剥落，接手后的翻新成本不容忽视。过往拍卖数据显示，仅占部分业权的物业流拍率极高，往往要折让至市价4至5折，才会吸引资深投资者或收楼财团承接。
图一：单位内貌，墙身批荡开始剥落
买残契楼等同买入法律程序
买入资产容易，如何离场才是学问。置福大厦的拍卖案，显示联名置业随年月衍生的业权难题。
投资残契楼的利润与风险成正比，表面上是以低价买入市区砖头，实际上买入的是一场漫长的法律诉讼与产权重组工程，当中消耗的时间成本往往最易被低估。除非资金充裕又有法律专家协助，否则遇到这类平价盘理应三思而行，避免因小失大。
