相見好，同住難；合資易，分產難。朋友合資買樓本為減輕負擔，但長遠往往衍生業權難以分割的問題。四十多年前，三人合資購入深水埗一個單位，時過境遷，當年的三位業主，如今兩人已經離世，餘下一人亦音訊全無。近日該單位其中三分一業權被推出拍賣，這宗個案正好印證聯名置業的長遠風險，令業權不完整的殘契樓再次引起市場關注。
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置福大廈天台戶：三分一業權拍賣始末
是次拍賣涉及深水埗置福大廈一個頂層連天台的一房戶，實用面積237平方呎，連188平方呎天台。早於1982年，三名朋友以約31.2萬元購入單位，以分權共有形式各佔三分之一業權。
其後三人失去聯絡，其中一名長住該處的業主離世，遺產執行人現以80萬元底價，交吉拍賣其名下的三分一業權。至於另外兩名業主，一人已故且無後人，另一人則下落不明。目前整個單位銀行估價約300萬元，按比例計算，三分一業權市值約100萬元。現時開價雖較市值低兩成，但背後業權極度複雜，令物業淪為殘契樓。
殘契、半契與無契樓的分別
殘契樓泛指業權不完整或產權有瑕疵的物業，上述深水埗個案僅拍賣部分業權，便屬於此類。
半契樓是殘契樓的常見形態，多見於由親屬聯名持有的物業。若其中一方因債務或破產導致其持有的一半業權被釘契甚至遭強制拍賣，便會衍生半契樓，買家同樣無法單獨處置整個單位。
無契樓則截然不同。業主可能擁有全部業權，但因火災或律師樓結業等意外遺失樓契，又無法向土地註冊處補回具法律效力的核證副本，導致物業缺乏證明文件。
這三類物業的共通點在於業權或文件存在缺陷，傳統銀行一般拒絕承造按揭，買家必須準備充裕資金全數支付樓價。
殘契樓投資：低價背後的風險
深水埗天台戶開價僅80萬元，入場門檻看似極低，這亦是殘契樓吸引目光的原因：銀碼細。由於這類物業難以向銀行借按揭，加上相當難轉手，定價必須低於市價。資金充裕的投資者購入部分業權後，或會將單位出租賺取回報，或等待舊樓重建收購圖利。
然而，套現這類物業可謂相當困難。買家若打算日後以市價出售整個單位，必須先釐清其餘業權誰屬。處理失蹤人口或無後人離世者的業權牽涉繁複法律程序，向法庭申請售賣令不僅耗時數以年計，更涉及高昂律師費。
此外，即使只持有部分業權，業主仍須按比例甚至全數承擔大廈維修及單位漏水等法律責任。從相片可見該單位內部已有批盪剝落，接手後的翻新成本不容忽視。過往拍賣數據顯示，僅佔部分業權的物業流拍率極高，往往要折讓至市價4至5折，才會吸引資深投資者或收樓財團承接。
圖一：單位內貌，牆身批盪開始剝落
買殘契樓等同買入法律程序
買入資產容易，如何離場才是學問。置福大廈的拍賣案，顯示聯名置業隨年月衍生的業權難題。
投資殘契樓的利潤與風險成正比，表面上是以低價買入市區磚頭，實際上買入的是一場漫長的法律訴訟與產權重組工程，當中消耗的時間成本往往最易被低估。除非資金充裕又有法律專家協助，否則遇到這類平價盤理應三思而行，避免因小失大。
