过去大众普遍认为，香港的劏房多集中于深水埗、油麻地等旧区唐楼。然而，随着今年3月规管「简朴房」的法例生效，首批登记名册显示，分间单位已蔓延至各类私楼及资助房屋，打破大众的固有印象。
与其单纯关注上榜屋苑名单，不如探讨背后的市场逻辑与政策隐患。这现象反映在高昂租金下，分拆出租的利润正改变整体房屋生态；若不正视当中的法规冲突，整体居住质素恐会进一步下滑。
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登记数据破传统：洋楼及私楼成劏房主力
综合本土研究社及公开资料，截至本月初，在1,538伙已登记的劏房中，设有升降机的洋楼有856间，占整体约55.7%；唐楼则有682间，占约44.3%，可见洋楼比例明显较高。名单涵盖各类房屋，除包括日出康城领峯、嘉湖山庄等大型私楼外，亦有兆康苑等居屋及显径邨等租置公屋。这批物业楼龄及面积分布广泛，打破了劏房仅局限于旧区唐楼的刻板印象。
劏房蔓延至洋楼及私楼，主要受改装成本及重建潜力等实际经济诱因影响。
改装成本与重建考量影响业主意向
新例对「简朴房」的面积、通风、消防及水电设施有严格要求。较新的洋楼或私楼本身消防设备及楼宇结构较佳，改装达标的难度与成本相对较低。相反，旧区唐楼多属单梯设计，且面临结构老化及僭建等问题。据《香港01》报道，以一伙「一分为三」的单位为例，若要加建通风窗及独立厕所、加装独立供水点，并符合各项消防要求，整体改造费用预计介乎140,200元至164,200元，平均每个分间房约需51,000元，高昂的成本恐令业主却步。
另一方面，数据显示有1,140个已登记物业将于2030年达到60年楼龄，占整体约74%。这批物业主要位处深水埗、九龙城及油尖旺等具重建潜力的旧区。对这批旧楼业主而言，斥巨资改装并不符合投资效益；他们参与登记，主要是为了争取宽限期继续收租，并等待市建局或发展商收购。
这种洋楼与唐楼的登记比例落差，反映劏房已从旧区基层的无奈选择，演变成遍布各类房屋的牟利模式。这亦预示了在新规管下，合规的简朴房将加速向配套较佳的私楼转移，而旧区唐楼劏房则会随着重建步伐逐渐被淘汰。
租金回报主导：私楼分拆出租的经济诱因
私楼业主将单位分间出租，主要著眼于可观的租金回报。受制于联储局减息预期一再落空，市场甚至忧虑有加息风险。息口持续高企，令不少准买家转买为租，推高租务需求与租金。在这种市场气氛下，分拆单位出租的利润远高于整个单位出租。
以大围私人屋苑名城为例，去年7月有业主大幅改装实用面积不足700平方尺的三房户，单是大厅便分间出四个空间，连同房间最多可住8人。若全数租出，每月总租金收入49,500元，比同屋苑同类单位当时整体出租的市价29,000元，高出七成，利润相当丰厚。
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名城这类位于新发展区或铁路沿线的大型私楼，会所与商场配套齐全，交通便利，相当受内地来港学生欢迎。这批租客有实际住屋需要，亦有一定消费力，愿意接受较小的居住空间。庞大需求加上高昂回报，驱使部分私楼业主冒著违反大厦公契的风险，分拆物业出租。
居住质素下降与物业管理风险
私楼及资助房屋出现分间单位，反映整体房屋质素有下降趋势。政府曾提出未来住宅单位平均面积应增加一至两成，鼓励市民改善居住环境。然而，分拆出租利润甚丰，正逐步减少市场上标准单位的供应。名城这类人均居住面积不足90平方尺的极度挤迫情况，，均反映现时租金结构令居住空间变成纯粹牟利的工具，拖累市民整体居住质素。
此外，私楼增加分间单位会衍生社区资源分配、物业管理以至安全风险等问题。大型屋苑的升降机、会所及排污系统等公共设施，均按原定人口密度设计。分间单位令居住人数激增，加重设施负荷及维修压力，损害原有住客的生活质素。同时，单位居住人数远超预期，旧有电线容易因用电量过大而引发危机，违规改装厨厕亦会带来消防及卫生风险。长远而言，若个别屋苑有过多这类分间单位，可能会拖累屋苑整体估值及二手承接力。
这现象同时反映政策与法规之间的矛盾。大部分私楼及资助房屋的大厦公契均列明，单位只能作单一家庭住宅用途，部分更明文禁止更改内部间隔及水电系统。虽然政府透过简朴房条例容许业主登记，给予行政宽限，但这不能凌驾大厦公契的合约条款。政策与公契的冲突，将令业主立案法团及物业管理公司难以执法，日后容易引发业权纠纷。
结语：正视房屋市场结构转变
首份分间单位登记名册显示，房屋问题不再局限于旧区，而是蔓延至整个私人市场。对比全港估算总数，目前只有约一成业主完成登记，相信日后名册会涵盖更多不同类型的物业。
政府落实登记制度时，必须及早评估市场变化。若部分旧区业主因为改建成本高昂而放弃出租分间单位，基层住屋供应便会减少，大批租客需要另觅居所。当局必须审视现有公营及过渡房屋供应，确保有足够能力安置受影响租客。
至于私楼及资助房屋违规分拆的情况，政府需要厘清屋宇署、房屋署与物业管理公司之间的权责，堵塞法例漏洞。如果执法不力，新制度不但无法取缔劣质居所，反而会变相鼓励业主分拆标准单位出租，令房屋问题更难解决。
