過去大眾普遍認為，香港的劏房多集中於深水埗、油麻地等舊區唐樓。然而，隨着今年3月規管「簡樸房」的法例生效，首批登記名冊顯示，分間單位已蔓延至各類私樓及資助房屋，打破大眾的固有印象。
與其單純關注上榜屋苑名單，不如探討背後的市場邏輯與政策隱患。這現象反映在高昂租金下，分拆出租的利潤正改變整體房屋生態；若不正視當中的法規衝突，整體居住質素恐會進一步下滑。
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登記數據破傳統：洋樓及私樓成劏房主力
綜合本土研究社及公開資料，截至本月初，在1,538伙已登記的劏房中，設有升降機的洋樓有856間，佔整體約55.7%；唐樓則有682間，佔約44.3%，可見洋樓比例明顯較高。名單涵蓋各類房屋，除包括日出康城領峯、嘉湖山莊等大型私樓外，亦有兆康苑等居屋及顯徑邨等租置公屋。這批物業樓齡及面積分佈廣泛，打破了劏房僅局限於舊區唐樓的刻板印象。
劏房蔓延至洋樓及私樓，主要受改裝成本及重建潛力等實際經濟誘因影響。
改裝成本與重建考量影響業主意向
新例對「簡樸房」的面積、通風、消防及水電設施有嚴格要求。較新的洋樓或私樓本身消防設備及樓宇結構較佳，改裝達標的難度與成本相對較低。相反，舊區唐樓多屬單梯設計，且面臨結構老化及僭建等問題。據《香港01》報道，以一伙「一分為三」的單位為例，若要加建通風窗及獨立廁所、加裝獨立供水點，並符合各項消防要求，整體改造費用預計介乎140,200元至164,200元，平均每個分間房約需51,000元，高昂的成本恐令業主卻步。
另一方面，數據顯示有1,140個已登記物業將於2030年達到60年樓齡，佔整體約74%。這批物業主要位處深水埗、九龍城及油尖旺等具重建潛力的舊區。對這批舊樓業主而言，斥巨資改裝並不符合投資效益；他們參與登記，主要是為了爭取寬限期繼續收租，並等待市建局或發展商收購。
這種洋樓與唐樓的登記比例落差，反映劏房已從舊區基層的無奈選擇，演變成遍佈各類房屋的牟利模式。這亦預示了在新規管下，合規的簡樸房將加速向配套較佳的私樓轉移，而舊區唐樓劏房則會隨着重建步伐逐漸被淘汰。
租金回報主導：私樓分拆出租的經濟誘因
私樓業主將單位分間出租，主要著眼於可觀的租金回報。受制於聯儲局減息預期一再落空，市場甚至憂慮有加息風險。息口持續高企，令不少準買家轉買為租，推高租務需求與租金。在這種市場氣氛下，分拆單位出租的利潤遠高於整個單位出租。
以大圍私人屋苑名城為例，去年7月有業主大幅改裝實用面積不足700平方呎的三房戶，單是大廳便分間出四個空間，連同房間最多可住8人。若全數租出，每月總租金收入49,500元，比同屋苑同類單位當時整體出租的市價29,000元，高出七成，利潤相當豐厚。
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名城這類位於新發展區或鐵路沿線的大型私樓，會所與商場配套齊全，交通便利，相當受內地來港學生歡迎。這批租客有實際住屋需要，亦有一定消費力，願意接受較小的居住空間。龐大需求加上高昂回報，驅使部分私樓業主冒著違反大廈公契的風險，分拆物業出租。
居住質素下降與物業管理風險
私樓及資助房屋出現分間單位，反映整體房屋質素有下降趨勢。政府曾提出未來住宅單位平均面積應增加一至兩成，鼓勵市民改善居住環境。然而，分拆出租利潤甚豐，正逐步減少市場上標準單位的供應。名城這類人均居住面積不足90平方呎的極度擠迫情況，，均反映現時租金結構令居住空間變成純粹牟利的工具，拖累市民整體居住質素。
此外，私樓增加分間單位會衍生社區資源分配、物業管理以至安全風險等問題。大型屋苑的升降機、會所及排污系統等公共設施，均按原定人口密度設計。分間單位令居住人數激增，加重設施負荷及維修壓力，損害原有住客的生活質素。同時，單位居住人數遠超預期，舊有電線容易因用電量過大而引發危機，違規改裝廚廁亦會帶來消防及衛生風險。長遠而言，若個別屋苑有過多這類分間單位，可能會拖累屋苑整體估值及二手承接力。
這現象同時反映政策與法規之間的矛盾。大部分私樓及資助房屋的大廈公契均列明，單位只能作單一家庭住宅用途，部分更明文禁止更改內部間隔及水電系統。雖然政府透過簡樸房條例容許業主登記，給予行政寬限，但這不能凌駕大廈公契的合約條款。政策與公契的衝突，將令業主立案法團及物業管理公司難以執法，日後容易引發業權糾紛。
結語：正視房屋市場結構轉變
首份分間單位登記名冊顯示，房屋問題不再局限於舊區，而是蔓延至整個私人市場。對比全港估算總數，目前只有約一成業主完成登記，相信日後名冊會涵蓋更多不同類型的物業。
政府落實登記制度時，必須及早評估市場變化。若部分舊區業主因為改建成本高昂而放棄出租分間單位，基層住屋供應便會減少，大批租客需要另覓居所。當局必須審視現有公營及過渡房屋供應，確保有足夠能力安置受影響租客。
至於私樓及資助房屋違規分拆的情況，政府需要釐清屋宇署、房屋署與物業管理公司之間的權責，堵塞法例漏洞。如果執法不力，新制度不但無法取締劣質居所，反而會變相鼓勵業主分拆標準單位出租，令房屋問題更難解決。
