假如客人在钟表店以10万元正价买入名表后，发现其他人能暗中以9折购入同款手表，而店方的公开销售纪录却依然显示10万元成交。零售业隐瞒折扣，或许只属推销伎俩；但本港一手楼市交易动辄千万，则为法例所不容。
新盘资讯透明与否，往往左右买家入市决策。近日，一手住宅物业销售监管局就长沙湾新盘睿峰卖方违反《一手住宅物业销售条例》（下称《一手条例》）的案件成功检控。法庭最终判处罚款高达77万元，创下该条例自2013年实施以来的最高罚款纪录。是次破纪录重罚，足见法庭严惩隐瞒交易细节之举，亦明定发展商如实披露销售资讯的法律重责。
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隐瞒财务优惠 睿峰案的违规核心
根据法庭资料，长沙湾新盘睿峰的卖方在观塘裁判法院承认11项控罪，案情核心在于卖方未有及时在成交纪录册披露真实的交易条件。
据《一手条例》第59条第（2）款规定，发展商与买家签订临时买卖合约（下称临约）后，必须在24小时内将核心交易详情载入成交纪录册。这些公开资讯包括物业与车位描述、合约日期、成交价及相当重要的支付条款。条例明定，支付条款必须清晰交代售价折扣，以及连带提供的赠品、财务优惠或利益，并须注明买家是否属于卖方的有关连人士。
睿峰案的卖方正是违反了上述规定。卖方处理该11伙住宅交易时，未有按规定于签约后24小时内，把发展商向买家提供的财务优惠如实载入成交纪录册。在香港新盘市场，发展商为求促销，有时会促成给予买家的佣金回赠。这在商业上属于变相减价，就法律而言，只要是卖方连带提供的财务优惠便必须如实列明。若隐瞒不报，变相向公众营造高价成交的假象。
扭曲楼价信号 隐瞒折扣罪责远超程序失误
翻查近期案例，屯门扫管笏新盘缇岸的卖方于本年3月同样被销监局检控。该卖方涉及45项控罪，主要违规事项为没有在出售日期前最少7日向公众提供实体售楼说明书等行政程序失误，法庭最终判罚37.5万元。
反观睿峰案仅涉11项控罪，罚款却高达77万元，平均每项控罪的罚款达前者的数倍。两者量刑差异巨大，关键在于此举严重损害市场公平。未能及时派发楼书属程序失当，但隐瞒回赠及未有如实登记支付条款，则会直接扭曲市场的价格信号。
成交纪录册向来是楼市的重要参考。准买家依赖它评估市场承接力，银行按揭部门用作估价参考，测量师亦据此编制楼价指数。假设一个单位定价1,000万，发展商私下促成100万回佣，买家实际只付900万，若纪录册仍显示1,000万成交，便会制造虚假的市场价格。此举误导准买家高价入市，同时令银行承受潜在的信贷风险。法庭重罚，旨在遏止粉饰楼价之风。
认清回赠细节 善用纪录册自保
股神巴菲特经常强调，「风险来自于你不知道自己在做什么」。选购新盘之际，买家不应单凭宣传单张或代理口头承诺作准。准买家应亲自到一手住宅物业销售资讯网或楼盘网站，查阅最新成交纪录册。除成交金额外，必须细阅支付条款及备注。按法例规定，所有合法的现金回赠、印花税津贴或提前还款优惠均须如实列明。若代理提出相当吸引的回赠，但纪录册上其他单位并无类似条款，买家便应提高警觉。
此外，买家须分清发展商回赠与代理回佣。发展商提供或促成的回赠，必须于纪录册内清楚列明。至于地产代理为求促成交易而从个人佣金拨出的回佣，则不属发展商财务优惠，不会在纪录册显示。处理这类代理回佣，买家务必要求代理以所属公司信笺签订回佣承诺书，并由分行经理加签，以免日后代理反口而追讨无门。
透视真实销情 掌握客观数据
《一手条例》定明两个关键时限，签署临约后24小时内须上载纪录，而买家若在5个工作天内未有签署正式合约（正约）即属挞订，卖方须于第6个工作天列明。这意味买家参观示范单位时，无须因现场宣布单位售出而急于决定。买家大可待下一个工作天查阅成交纪录册，核实签约情况与真实支付条款，并于一星期后观察该新盘其他单位有否挞订，以客观数据为凭。
经济学之父亚当・史密夫提出以无形之手引导市场，惟市场要运作顺畅，全系于资讯公开透明。睿峰案的裁决不仅确立法规底线，亦促使本港楼市资讯更臻完善。楼市起落无常，买卖双方要建立互信，全凭真实无讹的交易数据。面对动辄千万的物业交易，买家理应化被动为主动，善用现行法例赋予的权利，亲自从客观纪录中寻找答案。手执真确资讯，方能安心置业。
