假如客人在鐘錶店以10萬元正價買入名錶後，發現其他人能暗中以9折購入同款手錶，而店方的公開銷售紀錄卻依然顯示10萬元成交。零售業隱瞞折扣，或許只屬推銷伎倆；但本港一手樓市交易動輒千萬，則為法例所不容。
新盤資訊透明與否，往往左右買家入市決策。近日，一手住宅物業銷售監管局就長沙灣新盤睿峰賣方違反《一手住宅物業銷售條例》（下稱《一手條例》）的案件成功檢控。法庭最終判處罰款高達77萬元，創下該條例自2013年實施以來的最高罰款紀錄。是次破紀錄重罰，足見法庭嚴懲隱瞞交易細節之舉，亦明定發展商如實披露銷售資訊的法律重責。
閱讀更多：
睿峰跌市下多次錄得高價成交 疑涉高回佣銷售銷監局邀業主協助調查
地產代理紀律研訊去年共142宗成立 按年跌35%！大型代理涉誤導陳述及代客落訂 最高罰款總額30萬元
隱瞞財務優惠 睿峰案的違規核心
根據法庭資料，長沙灣新盤睿峰的賣方在觀塘裁判法院承認11項控罪，案情核心在於賣方未有及時在成交紀錄冊披露真實的交易條件。
據《一手條例》第59條第（2）款規定，發展商與買家簽訂臨時買賣合約（下稱臨約）後，必須在24小時內將核心交易詳情載入成交紀錄冊。這些公開資訊包括物業與車位描述、合約日期、成交價及相當重要的支付條款。條例明定，支付條款必須清晰交代售價折扣，以及連帶提供的贈品、財務優惠或利益，並須註明買家是否屬於賣方的有關連人士。
睿峰案的賣方正是違反了上述規定。賣方處理該11伙住宅交易時，未有按規定於簽約後24小時內，把發展商向買家提供的財務優惠如實載入成交紀錄冊。在香港新盤市場，發展商為求促銷，有時會促成給予買家的佣金回贈。這在商業上屬於變相減價，就法律而言，只要是賣方連帶提供的財務優惠便必須如實列明。若隱瞞不報，變相向公眾營造高價成交的假象。
扭曲樓價信號 隱瞞折扣罪責遠超程序失誤
翻查近期案例，屯門掃管笏新盤緹岸的賣方於本年3月同樣被銷監局檢控。該賣方涉及45項控罪，主要違規事項為沒有在出售日期前最少7日向公眾提供實體售樓說明書等行政程序失誤，法庭最終判罰37.5萬元。
反觀睿峰案僅涉11項控罪，罰款卻高達77萬元，平均每項控罪的罰款達前者的數倍。兩者量刑差異巨大，關鍵在於此舉嚴重損害市場公平。未能及時派發樓書屬程序失當，但隱瞞回贈及未有如實登記支付條款，則會直接扭曲市場的價格信號。
成交紀錄冊向來是樓市的重要參考。準買家依賴它評估市場承接力，銀行按揭部門用作估價參考，測量師亦據此編製樓價指數。假設一個單位定價1,000萬，發展商私下促成100萬回佣，買家實際只付900萬，若紀錄冊仍顯示1,000萬成交，便會製造虛假的市場價格。此舉誤導準買家高價入市，同時令銀行承受潛在的信貸風險。法庭重罰，旨在遏止粉飾樓價之風。
認清回贈細節 善用紀錄冊自保
股神巴菲特經常強調，「風險來自於你不知道自己在做什麼」。選購新盤之際，買家不應單憑宣傳單張或代理口頭承諾作準。準買家應親自到一手住宅物業銷售資訊網或樓盤網站，查閱最新成交紀錄冊。除成交金額外，必須細閱支付條款及備註。按法例規定，所有合法的現金回贈、印花稅津貼或提前還款優惠均須如實列明。若代理提出相當吸引的回贈，但紀錄冊上其他單位並無類似條款，買家便應提高警覺。
此外，買家須分清發展商回贈與代理回佣。發展商提供或促成的回贈，必須於紀錄冊內清楚列明。至於地產代理為求促成交易而從個人佣金撥出的回佣，則不屬發展商財務優惠，不會在紀錄冊顯示。處理這類代理回佣，買家務必要求代理以所屬公司信箋簽訂回佣承諾書，並由分行經理加簽，以免日後代理反口而追討無門。
透視真實銷情 掌握客觀數據
《一手條例》定明兩個關鍵時限，簽署臨約後24小時內須上載紀錄，而買家若在5個工作天內未有簽署正式合約（正約）即屬撻訂，賣方須於第6個工作天列明。這意味買家參觀示範單位時，無須因現場宣佈單位售出而急於決定。買家大可待下一個工作天查閱成交紀錄冊，核實簽約情況與真實支付條款，並於一星期後觀察該新盤其他單位有否撻訂，以客觀數據為憑。
經濟學之父亞當・史密夫提出以無形之手引導市場，惟市場要運作順暢，全繫於資訊公開透明。睿峰案的裁決不僅確立法規底線，亦促使本港樓市資訊更臻完善。樓市起落無常，買賣雙方要建立互信，全憑真實無訛的交易數據。面對動輒千萬的物業交易，買家理應化被動為主動，善用現行法例賦予的權利，親自從客觀紀錄中尋找答案。手執真確資訊，方能安心置業。
