文：易家成
近年来港的非本地学生增加，带动住宿需求。然而，现时针对未成年学生的私营宿舍及寄宿家庭，缺乏专门法例规管，近期引起社会关注。
据传媒报道，启德及大埔半山有住宅单位被分拆成多个床位作学生宿舍出租，单一床位月租达1.5万元。另外，九龙塘屋苑侨园的地下停车场，被指未经批准改建为教育中心及学生宿舍，情况持续逾37年。
上述个案反映，现时未成年学生的寄宿服务，在楼宇安全、经营手法及法规监管方面均有待完善。
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政策带动需求 高回报催生私营宿舍
近年香港私营学生宿舍数量日增，主要源于人口流动与教育政策的转变。政府近年锐意发展「留学香港」品牌，大专院校及中小学招收更多非本地生，加上部分早年在港出生的学童回流，学校宿位早已供不应求，迫使家长转向私人市场。
同时，各项人才输入计划亦带来衍生需求。不少申请人安排子女来港就学，但自身因工作长驻内地，无法亲自照顾孩子；这类家庭急需能包办食宿、功课辅导，甚至代为履行监护人职责的寄宿服务。
另一方面，经营这类宿舍的租金回报相当可观。以启德一伙实用面积约600至800平方尺的三房户为例，整个单位出租月租约2万至3万元；若改作学生宿舍并放置双层床，可提供约8至10个床位。以每个床位月租1.2万至1.5万元计算，总月入可达10万至15万元，远超一般市值租金。
类似的改建情况亦见于其他屋苑。去年暑假，28Hse曾报导，大围名城有业主将一个三房单位分间成八个房间出租。若全数租出，每月租金收入可达4.9万元，较该屋苑三房单位平均约3万元的月租高出逾六成，一度引起公众关注。
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丰厚的回报吸引不少投资者参与，但值得注意的是，部分经营者并未遵守《床位寓所条例》及楼宇改建等相关法例要求，衍生违规隐患。
缺乏明确规管 衍生楼宇安全、学童福祉及法律风险
私营寄宿服务缺乏监管，质素参差，衍生安全、照顾与法律问题。
楼宇及消防安全方面，部分经营者为增加床位牟利，擅自更改单位间隔，甚至有人将停车场违规改作宿舍。前述的九龙塘侨园个案便是一例，该处被指在未经批准下改建停车场。这类未经审批的空间往往缺乏足够的防火设备、走火通道及通风系统，居住环境可能比一般劏房更为恶劣。加上工程多在室内进行，外观不易察觉，政府部门难以主动发现及执法。
学生照顾方面，不少标榜「全面照顾」的宿舍，实际上并无具备教育或舍监经验的人员驻场。学童离开父母后，若无人从旁督促，容易沉迷玩乐，无心向学。此类服务多属私人交易，合约欠缺标准条款保障，身处内地的家长若遇上服务货不对办，往往投诉无门。
法律及入境政策方面亦有隐忧。部分经营者以提供住址证明作招徕，协助家长办理人才签证续期，有违政策要求申请人在港真实居住的本意，甚至可能涉及虚假声明。与此同时，坊间涌现收费的「挂名监护人」服务，一人同时为多名学童挂名；万一学童遇上急病或校内突发事故，这些挂名监护人根本无力照应，令学童安全顿失保障。
借鉴海外经验 规范宿舍营运
单靠个别部门巡查难以根治问题，香港可借鉴其他地区的做法。以英国为例，当地对未成年留学生设有严格指引，规定监护人必须符合特定年龄要求，并须通过无犯罪纪录审查；当地亦有独立认证机构定期评估监护服务，确保机构能提供24小时紧急支援，全面保障学童身心健康。
新加坡则从签证政策著手，容许年幼留学生的母亲或祖母申请陪读签证，让学童在亲属陪伴下适应新环境，从根本减少对商业寄宿的依赖。
反观香港，现行《床位寓所条例》及《旅馆业条例》仅针对一般成年人住宿，完全未涵盖照顾未成年人的特殊要求。近年各项人才计划为港带来大量随行学童，教育局、屋宇署、社会福利署及入境处等部门应考虑组成跨部门小组，为未成年人住宿及托管机构设立清晰的营运指引或登记制度。具体要求应涵盖最低人均居住面积、消防安全标准、合资格照顾人员比例，以至负责人的背景审查等。
设立发牌制度 填补规管漏洞
私营学生宿舍涌现，确实反映庞大的社会需求。若长期欠缺规管，任由质素参差的宿舍营运，不但直接影响学童的人身安全，更可能损害香港作为国际教育枢纽的声誉。
政府除了加强取缔违规改建外，更应尽快建立注册或发牌制度，让正当经营者有法可依。此举既能确保住宿环境符合安全标准、保障学生与家长权益，亦能淘汰不良营办商，让寄宿服务在合理规范下有序运作，长远配合香港吸引人才及留学生的政策方向。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
