文：易家成
近年來港的非本地學生增加，帶動住宿需求。然而，現時針對未成年學生的私營宿舍及寄宿家庭，缺乏專門法例規管，近期引起社會關注。
據傳媒報道，啟德及大埔半山有住宅單位被分拆成多個床位作學生宿舍出租，單一床位月租達1.5萬元。另外，九龍塘屋苑僑園的地下停車場，被指未經批准改建為教育中心及學生宿舍，情況持續逾37年。
上述個案反映，現時未成年學生的寄宿服務，在樓宇安全、經營手法及法規監管方面均有待完善。
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政策帶動需求 高回報催生私營宿舍
近年香港私營學生宿舍數量日增，主要源於人口流動與教育政策的轉變。政府近年銳意發展「留學香港」品牌，大專院校及中小學招收更多非本地生，加上部分早年在港出生的學童回流，學校宿位早已供不應求，迫使家長轉向私人市場。
同時，各項人才輸入計劃亦帶來衍生需求。不少申請人安排子女來港就學，但自身因工作長駐內地，無法親自照顧孩子；這類家庭急需能包辦食宿、功課輔導，甚至代為履行監護人職責的寄宿服務。
另一方面，經營這類宿舍的租金回報相當可觀。以啟德一伙實用面積約600至800平方呎的三房戶為例，整個單位出租月租約2萬至3萬元；若改作學生宿舍並放置雙層床，可提供約8至10個床位。以每個床位月租1.2萬至1.5萬元計算，總月入可達10萬至15萬元，遠超一般市值租金。
類似的改建情況亦見於其他屋苑。去年暑假，28Hse曾報導，大圍名城有業主將一個三房單位分間成八個房間出租。若全數租出，每月租金收入可達4.9萬元，較該屋苑三房單位平均約3萬元的月租高出逾六成，一度引起公眾關注。
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豐厚的回報吸引不少投資者參與，但值得注意的是，部分經營者並未遵守《床位寓所條例》及樓宇改建等相關法例要求，衍生違規隱患。
缺乏明確規管 衍生樓宇安全、學童福祉及法律風險
私營寄宿服務缺乏監管，質素參差，衍生安全、照顧與法律問題。
樓宇及消防安全方面，部分經營者為增加床位牟利，擅自更改單位間隔，甚至有人將停車場違規改作宿舍。前述的九龍塘僑園個案便是一例，該處被指在未經批准下改建停車場。這類未經審批的空間往往缺乏足夠的防火設備、走火通道及通風系統，居住環境可能比一般劏房更為惡劣。加上工程多在室內進行，外觀不易察覺，政府部門難以主動發現及執法。
學生照顧方面，不少標榜「全面照顧」的宿舍，實際上並無具備教育或舍監經驗的人員駐場。學童離開父母後，若無人從旁督促，容易沉迷玩樂，無心向學。此類服務多屬私人交易，合約欠缺標準條款保障，身處內地的家長若遇上服務貨不對辦，往往投訴無門。
法律及入境政策方面亦有隱憂。部分經營者以提供住址證明作招徠，協助家長辦理人才簽證續期，有違政策要求申請人在港真實居住的本意，甚至可能涉及虛假聲明。與此同時，坊間湧現收費的「掛名監護人」服務，一人同時為多名學童掛名；萬一學童遇上急病或校內突發事故，這些掛名監護人根本無力照應，令學童安全頓失保障。
借鑑海外經驗 規範宿舍營運
單靠個別部門巡查難以根治問題，香港可借鑑其他地區的做法。以英國為例，當地對未成年留學生設有嚴格指引，規定監護人必須符合特定年齡要求，並須通過無犯罪紀錄審查；當地亦有獨立認證機構定期評估監護服務，確保機構能提供24小時緊急支援，全面保障學童身心健康。
新加坡則從簽證政策著手，容許年幼留學生的母親或祖母申請陪讀簽證，讓學童在親屬陪伴下適應新環境，從根本減少對商業寄宿的依賴。
反觀香港，現行《床位寓所條例》及《旅館業條例》僅針對一般成年人住宿，完全未涵蓋照顧未成年人的特殊要求。近年各項人才計劃為港帶來大量隨行學童，教育局、屋宇署、社會福利署及入境處等部門應考慮組成跨部門小組，為未成年人住宿及託管機構設立清晰的營運指引或登記制度。具體要求應涵蓋最低人均居住面積、消防安全標準、合資格照顧人員比例，以至負責人的背景審查等。
設立發牌制度 填補規管漏洞
私營學生宿舍湧現，確實反映龐大的社會需求。若長期欠缺規管，任由質素參差的宿舍營運，不但直接影響學童的人身安全，更可能損害香港作為國際教育樞紐的聲譽。
政府除了加強取締違規改建外，更應盡快建立註冊或發牌制度，讓正當經營者有法可依。此舉既能確保住宿環境符合安全標準、保障學生與家長權益，亦能淘汰不良營辦商，讓寄宿服務在合理規範下有序運作，長遠配合香港吸引人才及留學生的政策方向。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
