近年本港物业市场出现新变化。政府增加录取外地学生，令住宿需求大增。综合本土研究社及市场数据，市区已有约61幢住宅及酒店全幢改装为学生宿舍。
这股热潮反映传统商铺及写字楼市道疲弱，促使资金转投宿舍市场避险。然而，大量物业全幢改作学生宿舍，与本地租客争夺盘源，直接收紧市场供应并推高租金。要全面理解此现象，需从实际运作模式、投资诱因、对租务市场的影响，以及政策应对等数方面综合探讨。
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一、 市区六十一幢物业变宿舍的现况与财团营运手法
政府推动香港成为国际教育枢纽，将八大非本地生限额提升至一半（2026/27学年起生效）。预料未来数年，来港外地生将多达数万人。然而，大学宿位严重供不应求，市场估计全港欠缺数万个床位，住宿需求极大。
综合本土研究社及市场数据，庞大的学生住宿需求带动物业转型，市区现时约有61幢旧式单幢住宅或中小型酒店，已全幢改装为私人学生宿舍。为方便学生往返校园，这类宿舍主要坐落于铁路沿线及大学周边，选址主要集中在3大核心市区，合共占整体77%。当中以油尖旺区最多，共有25幢，比例约41%；其次为九龙城区的14幢，约占23%；中西区则有8幢，占13%。具体地点遍及旺角、油麻地、太子、尖沙咀、红磡、九龙塘及西营盘一带。
学生宿舍的租金回报稳定可观，近年吸引不少私募基金、家族办公室、大型营运商及地产代理，以全幢购入或长租形式投资。宿舍营运亦渐趋连锁化及品牌化，市场上已出现汇生会社、日新舍及中原等具规模的品牌。
例如，中原投资于今年3月斥资约15.18亿元购入九龙城富豪东方酒店，计划将其改建为学生宿舍。项目预计总投资额约20亿元，落成后可提供约1,500个床位。
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营运商接手物业后，通常会重新间隔客房或单位，以床位或独立房间出租，月租由数千至逾万元不等。为提升租值，部分项目引入类似服务式住宅的管理，提供共用工作空间、健身室及定期清洁等配套。这类宿舍主攻消费力较高的外地留学生；由于他们多数愿意一笔过预缴全年租金，业主甚少面对欠租风险，令这类物业更具投资价值。
二、 节省改建成本与回报高：财团改装住宅及酒店的诱因
投资者倾向收购市区住宅及酒店改作学生宿舍，主要出于成本效益、租金回报及政策配合三方面的考量。
在改建成本上，相比起改装传统写字楼，酒店及旧式住宅的建筑结构更具先天优势。这类物业本身已具备独立房间、洗手间、来去水喉管及符合标准的消防设施。营运商接手后，只需简单翻新及添置合适的家俬便能迅速招租，从而大幅节省动辄过千万元的工程费用与施工时间，加快资金回笼。
目前商铺及非核心区写字楼空置率高、收租困难，相比之下，学生宿舍的租金回报便显得更为吸引。把一个市区单位分租给3、4名学生，收到的租金往往比租给一个本地家庭多。本土研究社发现，这类宿舍平均月租高达9,592元；以新蒲岗一间由酒店改建的宿舍为例，最贵的单人房月租甚至高达17,000元，比本年2月劏房租金中位数的5,400元高出一大截。正因租金如此可观，市场数据显示，这类宿舍扣除开支后，回报率普遍达至少4至5厘，比一般私人住宅的2.5至3厘高，能为投资者带来稳定收入。
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除了利润可观，政府政策也推动这股改建热潮。政府近年推出「城中学舍计划」，放宽商厦及酒店改作学生宿舍的规划要求，例如免除部分繁复的改划手续，并豁免计算共用康乐设施的楼面面积。这些措施有效降低入场门槛，配合外地生数量稳定增长的预期，自然吸引更多投资者进场。
三、 租金推高与竞争加剧：外地生衍生的租务影响
近期的「宿舍改建潮」主要集中于酒店、宾馆或商厦，虽然没有直接减少私人住宅的供应，却反映留学生的住屋需求殷切。由于新建宿舍未能完全满足需求，部分外地生转向私人市场租楼。
这现象改变了沙田、大围及红磡等大学区的租务市场。虽然不少业主仍看重本地家庭客较稳定，但留学生需求庞大，令单位的租金回报上升。客源增加令区内中小型单位变得抢手；每逢第3季的租务旺季，本地租客往往较难租到合适单位，区内租金亦随之上升。
此外，外地生普遍愿意一次过预缴全年租金。为减低欠租风险和节省管理时间，业主多倾向优先租予这类客源。相比之下，按月交租的本地租客较难租得心仪单位。长远而言，部分本地家庭可能因为市区租金上升和租盘减少，需要搬到较偏远地区，增加了日常通勤时间与生活成本。
四、 增建学生村与推广寄宿：纾缓住宿需求的实际建议
私人市场难以兼顾学生和本地居民的住屋需要。为免推高租金和浪费房屋资源，大专院校增加收生时，应一并安排学生住宿。政府可考虑在北部都会区等新发展区拨地，让院校或私人机构合作兴建大型学生村，直接增加宿位，减轻市区租屋市场的负担。
此外，社会可参考海外的寄宿家庭做法，由院校或志愿机构设立配对平台，鼓励家庭把空置房间租给学生。这样既能善用现有房屋，让学生有较便宜的住处，又能增加家庭收入。
增加宿位之馀，政府也应留意市区住宅改作宿舍的趋势，适当把关，以免区内住宅减少。由于租金上升，政府亦需加快编配公屋及过渡房屋，确保受影响的基层家庭有屋可住。
总而言之，市区物业改作学生宿舍，固然能配合教育产业发展，却也影响本地租屋市场。政府与大专院校需要寻找更多住宿选择，兼顾扩大收生和本地居民的住屋需要，让楼市与教育产业都能平稳发展。
