近年本港物業市場出現新變化。政府增加錄取外地學生，令住宿需求大增。綜合本土研究社及市場數據，市區已有約61幢住宅及酒店全幢改裝為學生宿舍。
這股熱潮反映傳統商舖及寫字樓市道疲弱，促使資金轉投宿舍市場避險。然而，大量物業全幢改作學生宿舍，與本地租客爭奪盤源，直接收緊市場供應並推高租金。要全面理解此現象，需從實際運作模式、投資誘因、對租務市場的影響，以及政策應對等數方面綜合探討。
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一、 市區六十一幢物業變宿舍的現況與財團營運手法
政府推動香港成為國際教育樞紐，將八大非本地生限額提升至一半（2026/27學年起生效）。預料未來數年，來港外地生將多達數萬人。然而，大學宿位嚴重供不應求，市場估計全港欠缺數萬個床位，住宿需求極大。
綜合本土研究社及市場數據，龐大的學生住宿需求帶動物業轉型，市區現時約有61幢舊式單幢住宅或中小型酒店，已全幢改裝為私人學生宿舍。為方便學生往返校園，這類宿舍主要坐落於鐵路沿線及大學周邊，選址主要集中在3大核心市區，合共佔整體77%。當中以油尖旺區最多，共有25幢，比例約41%；其次為九龍城區的14幢，約佔23%；中西區則有8幢，佔13%。具體地點遍及旺角、油麻地、太子、尖沙咀、紅磡、九龍塘及西營盤一帶。
學生宿舍的租金回報穩定可觀，近年吸引不少私募基金、家族辦公室、大型營運商及地產代理，以全幢購入或長租形式投資。宿舍營運亦漸趨連鎖化及品牌化，市場上已出現匯生會社、日新舍及中原等具規模的品牌。
例如，中原投資於今年3月斥資約15.18億元購入九龍城富豪東方酒店，計劃將其改建為學生宿舍。項目預計總投資額約20億元，落成後可提供約1,500個床位。
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營運商接手物業後，通常會重新間隔客房或單位，以床位或獨立房間出租，月租由數千至逾萬元不等。為提升租值，部分項目引入類似服務式住宅的管理，提供共用工作空間、健身室及定期清潔等配套。這類宿舍主攻消費力較高的外地留學生；由於他們多數願意一筆過預繳全年租金，業主甚少面對欠租風險，令這類物業更具投資價值。
二、 節省改建成本與回報高：財團改裝住宅及酒店的誘因
投資者傾向收購市區住宅及酒店改作學生宿舍，主要出於成本效益、租金回報及政策配合三方面的考量。
在改建成本上，相比起改裝傳統寫字樓，酒店及舊式住宅的建築結構更具先天優勢。這類物業本身已具備獨立房間、洗手間、來去水喉管及符合標準的消防設施。營運商接手後，只需簡單翻新及添置合適的傢俬便能迅速招租，從而大幅節省動輒過千萬元的工程費用與施工時間，加快資金回籠。
目前商舖及非核心區寫字樓空置率高、收租困難，相比之下，學生宿舍的租金回報便顯得更為吸引。把一個市區單位分租給3、4名學生，收到的租金往往比租給一個本地家庭多。本土研究社發現，這類宿舍平均月租高達9,592元；以新蒲崗一間由酒店改建的宿舍為例，最貴的單人房月租甚至高達17,000元，比本年2月劏房租金中位數的5,400元高出一大截。正因租金如此可觀，市場數據顯示，這類宿舍扣除開支後，回報率普遍達至少4至5厘，比一般私人住宅的2.5至3厘高，能為投資者帶來穩定收入。
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除了利潤可觀，政府政策也推動這股改建熱潮。政府近年推出「城中學舍計劃」，放寬商廈及酒店改作學生宿舍的規劃要求，例如免除部分繁複的改劃手續，並豁免計算共用康樂設施的樓面面積。這些措施有效降低入場門檻，配合外地生數量穩定增長的預期，自然吸引更多投資者進場。
三、 租金推高與競爭加劇：外地生衍生的租務影響
近期的「宿舍改建潮」主要集中於酒店、賓館或商廈，雖然沒有直接減少私人住宅的供應，卻反映留學生的住屋需求殷切。由於新建宿舍未能完全滿足需求，部分外地生轉向私人市場租樓。
這現象改變了沙田、大圍及紅磡等大學區的租務市場。雖然不少業主仍看重本地家庭客較穩定，但留學生需求龐大，令單位的租金回報上升。客源增加令區內中小型單位變得搶手；每逢第3季的租務旺季，本地租客往往較難租到合適單位，區內租金亦隨之上升。
此外，外地生普遍願意一次過預繳全年租金。為減低欠租風險和節省管理時間，業主多傾向優先租予這類客源。相比之下，按月交租的本地租客較難租得心儀單位。長遠而言，部分本地家庭可能因為市區租金上升和租盤減少，需要搬到較偏遠地區，增加了日常通勤時間與生活成本。
四、 增建學生村與推廣寄宿：紓緩住宿需求的實際建議
私人市場難以兼顧學生和本地居民的住屋需要。為免推高租金和浪費房屋資源，大專院校增加收生時，應一併安排學生住宿。政府可考慮在北部都會區等新發展區撥地，讓院校或私人機構合作興建大型學生村，直接增加宿位，減輕市區租屋市場的負擔。
此外，社會可參考海外的寄宿家庭做法，由院校或志願機構設立配對平台，鼓勵家庭把空置房間租給學生。這樣既能善用現有房屋，讓學生有較便宜的住處，又能增加家庭收入。
增加宿位之餘，政府也應留意市區住宅改作宿舍的趨勢，適當把關，以免區內住宅減少。由於租金上升，政府亦需加快編配公屋及過渡房屋，確保受影響的基層家庭有屋可住。
總而言之，市區物業改作學生宿舍，固然能配合教育產業發展，卻也影響本地租屋市場。政府與大專院校需要尋找更多住宿選擇，兼顧擴大收生和本地居民的住屋需要，讓樓市與教育產業都能平穩發展。
