文：易家成
北部都会区首个「片区开发」项目────元朗洪水桥／厦村新发展区，于本月3日截标，共接获两份标书。入标者分别为独资的恒基地产，以及由中国海外、京东、信和置业、招商局置地、华润置地（海外）和中旅投资合组的财团。
测量师学会等业界人士指出，有财团入标，证明项目的财务与营运皆切实可行。不过，从入标背景来看，恒基为区内主要地主，入标有助配合其周边发展；另一财团虽有本地发展商信和参与，但阵容明显以中资及国企为主导。这显示多数本地私人发展商对大型项目的投资风险仍有顾虑。是次招标反应未算踊跃，预料市场对北部都会区日后的发展进度会转趋审慎。
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「片区开发」涉庞大资金 前期风险致反应冷淡
洪水桥占地约10.5公顷，拟发展为专业服务及物流枢纽。是次招标采用的「片区开发」模式，有别于传统由政府出资平整土地及兴建基建后再出售「熟地」的做法。新模式要求中标财团负责所有前期工程，并发展区内三幅提供约3,120伙的住宅地，以及三幅涉及约300万平方尺楼面的商业用地。
这类大型项目需投入数百亿元资金。以往低息及楼市畅旺时，发展商较乐意参与；但现时减息步伐缓慢，借贷成本依然高昂，建筑成本上升，新模式变相由私人发展商承担庞大的前期资金压力与开发风险。在目前市况下，发展商投资转趋保守，导致是次招标反应冷淡。
透视入标财团：国企分险，恒地防守
第一份标书由中海外、京东、信和、招商局、华润及中旅合组财团提交。六间企业合作，反映项目投资额大、风险高，单一发展商不愿独力承担，需合资分散风险。此外，该财团具浓厚国企背景，入标或包含配合北部都会区发展的考量，未必纯粹出于商业计算。至于引入京东及中旅，主要是为了弥补传统地产商在物流及旅游营运经验的不足，以争取占比达七成的非价格评分。
第二份标书由恒基地产独资提交。恒地在洪水桥及新界西北一带持有大量农地，这次独资入标未必单看中项目本身的利润，更大程度是出于防守考量。透过参与发展，恒地可确保项目规划符合其整体利益，并与周边农地储备产生协同效应，以保障现有土地的潜在价值。
洪水桥仅收两标 反映营运、资金及招标风险
洪水桥项目最终只接获两份标书，反映发展商对项目的三大顾虑。
首先是庞大商业楼面的营运风险。项目规定中标财团须发展及营运「企业及科技园」用地，商业及产业总楼面达300万平方尺。目前商厦空置率偏高、租金受压，在新界西北发展大型商业园区，招租难度较高。市场忧虑商业部分的营运开支，或会抵销住宅项目的利润。
其次，大型片区开发动辄十多年。目前减息步伐缓慢，借贷成本依然高昂。加上近年货尾仍然积压，拖慢资金回笼，不少发展商理财转趋保守，选择出售非核心资产套现，或减少派息来保留现金，以应付利息及现有项目开支。即使政府放宽条款，准许分期缴付地价或以私人土地扣减地价，前期基建与建筑费依然庞大，会长期占用巨额资金。现时发展商大多著眼于减债及改善现金流，如果再投资这类回本期长的项目，只会加重资金周转压力。
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最后，「双信封制」令投标结果更难预料。这次招标，设计及营运方案占评分七成，地价只占三成，出价最高未必中标。加上发展商投标前还要耗资聘请顾问撰写营运方案，不但加重前期成本，也难以评估胜算，因而减低他们的入标意欲。
料项目低价批出 北都后续发展面临挑战
洪水桥作为北部都会区首个「片区开发」项目，为免流标打击市场信心，预料政府很大机会批出项目。然而，在竞争匮乏且财团取态保守下，中标地价预计偏低，无助纾缓政府当前的财政赤字。
长远而言，这次招标反应冷淡，反映私人市场参与意欲不高。若首发项目仍需依赖国企牵头，或个别发展商为保障既有利益而入标，日后古洞北、粉岭北及新田科技城等片区，将更难吸引广泛私人资金。
总括而言，仅收两份标书反映发展商避险情绪高涨。政府或需重新检讨片区开发的公私营风险分担比例，并考虑适度放宽商业楼面面积等硬性规定，否则北部都会区的后续发展将面临不少阻力。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
