文：易家成
北部都會區首個「片區開發」項目────元朗洪水橋／厦村新發展區，於本月3日截標，共接獲兩份標書。入標者分別為獨資的恒基地產，以及由中國海外、京東、信和置業、招商局置地、華潤置地（海外）和中旅投資合組的財團。
測量師學會等業界人士指出，有財團入標，證明項目的財務與營運皆切實可行。不過，從入標背景來看，恒基為區內主要地主，入標有助配合其周邊發展；另一財團雖有本地發展商信和參與，但陣容明顯以中資及國企為主導。這顯示多數本地私人發展商對大型項目的投資風險仍有顧慮。是次招標反應未算踴躍，預料市場對北部都會區日後的發展進度會轉趨審慎。
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「片區開發」涉龐大資金 前期風險致反應冷淡
洪水橋佔地約10.5公頃，擬發展為專業服務及物流樞紐。是次招標採用的「片區開發」模式，有別於傳統由政府出資平整土地及興建基建後再出售「熟地」的做法。新模式要求中標財團負責所有前期工程，並發展區內三幅提供約3,120伙的住宅地，以及三幅涉及約300萬平方呎樓面的商業用地。
這類大型項目需投入數百億元資金。以往低息及樓市暢旺時，發展商較樂意參與；但現時減息步伐緩慢，借貸成本依然高昂，建築成本上升，新模式變相由私人發展商承擔龐大的前期資金壓力與開發風險。在目前市況下，發展商投資轉趨保守，導致是次招標反應冷淡。
透視入標財團：國企分險，恒地防守
第一份標書由中海外、京東、信和、招商局、華潤及中旅合組財團提交。六間企業合作，反映項目投資額大、風險高，單一發展商不願獨力承擔，需合資分散風險。此外，該財團具濃厚國企背景，入標或包含配合北部都會區發展的考量，未必純粹出於商業計算。至於引入京東及中旅，主要是為了彌補傳統地產商在物流及旅遊營運經驗的不足，以爭取佔比達七成的非價格評分。
第二份標書由恒基地產獨資提交。恒地在洪水橋及新界西北一帶持有大量農地，這次獨資入標未必單看中項目本身的利潤，更大程度是出於防守考量。透過參與發展，恒地可確保項目規劃符合其整體利益，並與周邊農地儲備產生協同效應，以保障現有土地的潛在價值。
洪水橋僅收兩標 反映營運、資金及招標風險
洪水橋項目最終只接獲兩份標書，反映發展商對項目的三大顧慮。
首先是龐大商業樓面的營運風險。項目規定中標財團須發展及營運「企業及科技園」用地，商業及產業總樓面達300萬平方呎。目前商廈空置率偏高、租金受壓，在新界西北發展大型商業園區，招租難度較高。市場憂慮商業部分的營運開支，或會抵銷住宅項目的利潤。
其次，大型片區開發動輒十多年。目前減息步伐緩慢，借貸成本依然高昂。加上近年貨尾仍然積壓，拖慢資金回籠，不少發展商理財轉趨保守，選擇出售非核心資產套現，或減少派息來保留現金，以應付利息及現有項目開支。即使政府放寬條款，准許分期繳付地價或以私人土地扣減地價，前期基建與建築費依然龐大，會長期佔用巨額資金。現時發展商大多著眼於減債及改善現金流，如果再投資這類回本期長的項目，只會加重資金周轉壓力。
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最後，「雙信封制」令投標結果更難預料。這次招標，設計及營運方案佔評分七成，地價只佔三成，出價最高未必中標。加上發展商投標前還要耗資聘請顧問撰寫營運方案，不但加重前期成本，也難以評估勝算，因而減低他們的入標意欲。
料項目低價批出 北都後續發展面臨挑戰
洪水橋作為北部都會區首個「片區開發」項目，為免流標打擊市場信心，預料政府很大機會批出項目。然而，在競爭匱乏且財團取態保守下，中標地價預計偏低，無助紓緩政府當前的財政赤字。
長遠而言，這次招標反應冷淡，反映私人市場參與意欲不高。若首發項目仍需依賴國企牽頭，或個別發展商為保障既有利益而入標，日後古洞北、粉嶺北及新田科技城等片區，將更難吸引廣泛私人資金。
總括而言，僅收兩份標書反映發展商避險情緒高漲。政府或需重新檢討片區開發的公私營風險分擔比例，並考慮適度放寬商業樓面面積等硬性規定，否則北部都會區的後續發展將面臨不少阻力。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
