恒隆地产近日再次向城规会申请重建沙田城门河畔的神召会旧址，即现时的香港圣经研习中心。
相比2017年遭否决的纯住宅方案，新方案另辟蹊径，住宅单位由360伙增至450伙，同时新增安老院舍及家长资源中心等社福设施。发展商不再只建住宅，改为一地多用，在项目加入社福设施以满足地区需要，相信藉此增加方案获批的机会。
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屡次申请改划 遇修例新局
该地段为沙田市地段第310号，占地约5.6万平方尺。早年神召会在此设立神学院，千禧年代与恒隆换地，神学院迁至屯门，原址保留作圣经研习中心。不过，该地段在分区计划大纲图一直划为「休憩用地」。要将休憩用地改划为「住宅甲类」作高密度发展难度相当高，因此恒隆过去多次申请均被拒绝。
此外，2023年修订《城市规划条例》后，公众无从按旧制就业权人提出的改划申请申述意见。发展商纵能减轻面对地区反对的压力，审批重任却尽归城规会委员。故此，发展商必须扩大方案的公众利益，方能游说城规会放行。
住宅楼面不变 缩减面积增建单位
恒隆曾于2017年申请以不多于5倍地积比率兴建两幢纯住宅，提供360伙平均约780平方尺的大单位。最新方案的住宅总楼面面积维持约28.12万平方尺，但单位数量增加90伙，增幅达25%，总数至450伙。
楼面不变但伙数增加，令单位平均面积由780平方尺缩减约20%至625平方尺，整体面积介乎343至772平方尺。项目位处城门河畔，邻近港铁车公庙站及溱岸8号。发展商放弃大单位定位，改为提供中型单位，主打中小型家庭或换楼客，以迎合区内分支家庭的住屋需求。
增建社福楼面 争取城规放行
新方案大幅增加非住宅楼面，总地积比率由5倍增至6.28倍，总楼面面积增至约35.31万平方尺，增幅约25.6%。当中新增约7.19万平方尺非住宅楼面，将用作设立提供100个宿位的安老院舍、家长或亲属资源中心及小量商铺，并保留原有的圣经研习中心。
沙田区发展日久，人口老化，安老宿位渴求。发展商主动于私人项目拨建社福设施，落实一地多用，令项目不独为私人居所，亦能惠及周边长者与弱势社群。此举足见发展商愿担社会责任，相信有助争取城规会首肯。
休憩空间公私分明 消防通道涉跨地权
然而，项目仍需克服实际规划与落实的难关。发展商承诺改善行人环境，并于合理时段向公众开放面向城门河的休憩空间；惟项目背面的空间则划为只限住客使用的私人宠物公园。这种前公后私的布局，日后管理会否横生枝节，势成城规会审视关键。
另一方面，项目的基建配套亦见隐忧。文件显示，其中一条紧急车辆通道需要跨越其他地皮。消防通道须借用周边土地，牵涉复杂的业权与长远管理问题，发展商必须提出具法律效力的对策，方能释除消防安全疑虑。
项目预计于2032年落成，属长线投资。恒隆是次提交的新方案策略务实，舍弃9年前的纯住宅方案，改为糅合安老、社福、宗教与住宅于一身，足见私人发展商渐趋务实，冀以增建社区设施换取发展空间。项目最终能否获批，不单视乎各项数据评估，更取决于城规会如何权衡得失，在保留休憩用地与增建房屋及社福设施之间，以社会整体利益为依归。
