恒隆地產近日再次向城規會申請重建沙田城門河畔的神召會舊址，即現時的香港聖經研習中心。
相比2017年遭否決的純住宅方案，新方案另闢蹊徑，住宅單位由360伙增至450伙，同時新增安老院舍及家長資源中心等社福設施。發展商不再只建住宅，改為一地多用，在項目加入社福設施以滿足地區需要，相信藉此增加方案獲批的機會。
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屢次申請改劃 遇修例新局
該地段為沙田市地段第310號，佔地約5.6萬平方呎。早年神召會在此設立神學院，千禧年代與恒隆換地，神學院遷至屯門，原址保留作聖經研習中心。不過，該地段在分區計劃大綱圖一直劃為「休憩用地」。要將休憩用地改劃為「住宅甲類」作高密度發展難度相當高，因此恒隆過去多次申請均被拒絕。
此外，2023年修訂《城市規劃條例》後，公眾無從按舊制就業權人提出的改劃申請申述意見。發展商縱能減輕面對地區反對的壓力，審批重任卻盡歸城規會委員。故此，發展商必須擴大方案的公眾利益，方能游說城規會放行。
住宅樓面不變 縮減面積增建單位
恒隆曾於2017年申請以不多於5倍地積比率興建兩幢純住宅，提供360伙平均約780平方呎的大單位。最新方案的住宅總樓面面積維持約28.12萬平方呎，但單位數量增加90伙，增幅達25%，總數至450伙。
樓面不變但伙數增加，令單位平均面積由780平方呎縮減約20%至625平方呎，整體面積介乎343至772平方呎。項目位處城門河畔，鄰近港鐵車公廟站及溱岸8號。發展商放棄大單位定位，改為提供中型單位，主打中小型家庭或換樓客，以迎合區內分支家庭的住屋需求。
增建社福樓面 爭取城規放行
新方案大幅增加非住宅樓面，總地積比率由5倍增至6.28倍，總樓面面積增至約35.31萬平方呎，增幅約25.6%。當中新增約7.19萬平方呎非住宅樓面，將用作設立提供100個宿位的安老院舍、家長或親屬資源中心及小量商舖，並保留原有的聖經研習中心。
沙田區發展日久，人口老化，安老宿位渴求。發展商主動於私人項目撥建社福設施，落實一地多用，令項目不獨為私人居所，亦能惠及周邊長者與弱勢社群。此舉足見發展商願擔社會責任，相信有助爭取城規會首肯。
休憩空間公私分明 消防通道涉跨地權
然而，項目仍需克服實際規劃與落實的難關。發展商承諾改善行人環境，並於合理時段向公眾開放面向城門河的休憩空間；惟項目背面的空間則劃為只限住客使用的私人寵物公園。這種前公後私的佈局，日後管理會否橫生枝節，勢成城規會審視關鍵。
另一方面，項目的基建配套亦見隱憂。文件顯示，其中一條緊急車輛通道需要跨越其他地皮。消防通道須借用周邊土地，牽涉複雜的業權與長遠管理問題，發展商必須提出具法律效力的對策，方能釋除消防安全疑慮。
項目預計於2032年落成，屬長線投資。恒隆是次提交的新方案策略務實，捨棄9年前的純住宅方案，改為糅合安老、社福、宗教與住宅於一身，足見私人發展商漸趨務實，冀以增建社區設施換取發展空間。項目最終能否獲批，不單視乎各項數據評估，更取決於城規會如何權衡得失，在保留休憩用地與增建房屋及社福設施之間，以社會整體利益為依歸。
