随著楼市交投转旺，发展商推盘信心显著回升，定价策略亦转趋进取。万科香港及庄士中国旗下新盘近日不约而同加推，其中大埔上然三期新价单折实均尺冲破万六元关口，帐面升幅近三成，尽显发展商测试市场水温的决心；鸭脷洲弦岸虽然均价上调一成，但主要反映楼层因素，实际仅属轻微上调价格及原价加推。
阅读更多：
上然三期削减优惠 实质加价逾一成
万科国际旗下位于大埔的上然三期，昨日(20日)公布第6号价单，涉及113伙。发展商减少1%折扣，仅提供买家最高16%折扣优惠，折实均尺为16,053元，较第5号价单的12,441元高约29.03%，变相加价近三成。
是次加推单位的第3号价单涵盖23伙一房、44伙两房及46伙三房户，实用面积介乎291至715平方尺。价单定价由490.3万至1,154.6万元，尺价介乎13,861至19,480元；折实售价则由411.85万至969.86万元，折实尺价由11,643至16,363元。
入场门槛上，一房入场单位为第5座2楼B3室，实用面积305平方尺，折实售价411.85万元，折实尺价约13,503元；两房入场单位则为同座的2楼C3室，实用面积445平方尺，折实售价549.52万元，折实尺价约12,348元；三房入场单位为3座2楼A1室，实用面积646平方尺，折实价752.13万元，折实尺价约11,642元。
整批单位以定价计算，市值约9.02亿元。
定价解码：发展商提价加推 同柱比较实际加幅界乎1.1%至13.8%
据了解，是次推出的单位属提价加推，反映发展商看好楼市发展，期待本年一手成交价量齐升。以本轮推售的第3座12楼A3室、第3座12楼B5室、第5座11楼B1室及第5座15楼C6室为例，其折后售价较同柱的相应下层单位高出1.1%至13.8%。
图一：上然三期5B号与6号价单比较：第3座12楼B5室与同座11楼B5室
如图中新推的第3座12楼B5室，折实尺价便较楼下单位高出13.8%；而第3座12楼A3室及第5座15楼C6室，亦分别录得11.2%及6.3%的实质升幅。
庄士弦岸：主打高层 属原价加推
另一边厢，庄士中国发展的鸭脷洲单幢盘弦岸亦加推第3号价单共11伙。新一批单位折实均尺约22,571元，较旧价单20,250元高约11%。不过，是次加推主要集中在高层景观较佳的户型，若撇除楼层差异，实际加幅仅约3%至6%，属温和调整。
单位分布、价钱定位
本次加推单位的第3号价单涵盖4伙开放式单位及7伙一房单位，实用面积介乎205至292平方尺。价单定价由704.4万至1,026.3万元，尺价介乎34,040至35,722元；折实售价则由478.99万至667.09万元，折实尺价由21,190至24,291元。
入场门槛上，开放式入场单位为20楼C室，实用面积205平方尺，扣除32%折扣优惠后，折实价为478.99万元，折实尺价23,365元。它也是价单内的折实尺价最低的单位。
另外，一房入单位为22楼E室，实用面积274平方尺，扣除37.75%折扣优惠后，折实价为580.6万元，折实尺价21,190元。
最高尺价单位则为23楼C室，实用面积205平方尺，属开放式单位，扣除32%折扣优惠后，折实价为497.64万元，折实尺价24,291元。
整批单位以定价计算，市值约9,683.8万元。
加推单位与2A号价单相比 实际加幅约3至6% 属原价加推
是次推出的单位属原价加推。以本轮推售的22楼D室、22楼E室及21楼B室为例，其折后售价较同柱的相应下层单位高出3.12%至6.52%。
图二：弦岸2A号与3号价单比较：22楼D室与21楼D室
以新推的22楼D室为例，比楼下21楼D室仅贵约6.52%；其馀如22楼E室及21楼B室，与下层单位的价差亦分别只有3.12%及5.94%。
相比上然三期，弦岸的策略倾向「原价加推」，旨在求量多于求价，以稳健步伐吸纳客源。
总括而言，两盘定价一进一稳，正好反映发展商对今年楼市复苏虽有共识，但在具体操作上仍各有盘算，预期一手市场将呈价量齐升之势。
有用
