隨著樓市交投轉旺，發展商推盤信心顯著回升，定價策略亦轉趨進取。萬科香港及莊士中國旗下新盤近日不約而同加推，其中大埔上然三期新價單折實均呎衝破萬六元關口，帳面升幅近三成，盡顯發展商測試市場水溫的決心；鴨脷洲弦岸雖然均價上調一成，但主要反映樓層因素，實際僅屬輕微上調價格及原價加推。
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上然三期削減優惠 實質加價逾一成
萬科國際旗下位於大埔的上然三期，昨日(20日)公布第6號價單，涉及113伙。發展商減少1%折扣，僅提供買家最高16%折扣優惠，折實均呎為16,053元，較第5號價單的12,441元高約29.03%，變相加價近三成。
是次加推單位的第3號價單涵蓋23伙一房、44伙兩房及46伙三房戶，實用面積介乎291至715平方呎。價單定價由490.3萬至1,154.6萬元，呎價介乎13,861至19,480元；折實售價則由411.85萬至969.86萬元，折實呎價由11,643至16,363元。
入場門檻上，一房入場單位為第5座2樓B3室，實用面積305平方呎，折實售價411.85萬元，折實呎價約13,503元；兩房入場單位則為同座的2樓C3室，實用面積445平方呎，折實售價549.52萬元，折實呎價約12,348元；三房入場單位為3座2樓A1室，實用面積646平方呎，折實價752.13萬元，折實呎價約11,642元。
整批單位以定價計算，市值約9.02億元。
定價解碼：發展商提價加推 同柱比較實際加幅界乎1.1%至13.8%
據了解，是次推出的單位屬提價加推，反映發展商看好樓市發展，期待本年一手成交價量齊升。以本輪推售的第3座12樓A3室、第3座12樓B5室、第5座11樓B1室及第5座15樓C6室為例，其折後售價較同柱的相應下層單位高出1.1%至13.8%。
圖一：上然三期5B號與6號價單比較：第3座12樓B5室與同座11樓B5室
如圖中新推的第3座12樓B5室，折實呎價便較樓下單位高出13.8%；而第3座12樓A3室及第5座15樓C6室，亦分別錄得11.2%及6.3%的實質升幅。
莊士弦岸：主打高層 屬原價加推
另一邊廂，莊士中國發展的鴨脷洲單幢盤弦岸亦加推第3號價單共11伙。新一批單位折實均呎約22,571元，較舊價單20,250元高約11%。不過，是次加推主要集中在高層景觀較佳的戶型，若撇除樓層差異，實際加幅僅約3%至6%，屬溫和調整。
單位分布、價錢定位
本次加推單位的第3號價單涵蓋4伙開放式單位及7伙一房單位，實用面積介乎205至292平方呎。價單定價由704.4萬至1,026.3萬元，呎價介乎34,040至35,722元；折實售價則由478.99萬至667.09萬元，折實呎價由21,190至24,291元。
入場門檻上，開放式入場單位為20樓C室，實用面積205平方呎，扣除32%折扣優惠後，折實價為478.99萬元，折實呎價23,365元。它也是價單內的折實呎價最低的單位。
另外，一房入單位為22樓E室，實用面積274平方呎，扣除37.75%折扣優惠後，折實價為580.6萬元，折實呎價21,190元。
最高呎價單位則為23樓C室，實用面積205平方呎，屬開放式單位，扣除32%折扣優惠後，折實價為497.64萬元，折實呎價24,291元。
整批單位以定價計算，市值約9,683.8萬元。
加推單位與2A號價單相比 實際加幅約3至6% 屬原價加推
是次推出的單位屬原價加推。以本輪推售的22樓D室、22樓E室及21樓B室為例，其折後售價較同柱的相應下層單位高出3.12%至6.52%。
圖二：弦岸2A號與3號價單比較：22樓D室與21樓D室
以新推的22樓D室為例，比樓下21樓D室僅貴約6.52%；其餘如22樓E室及21樓B室，與下層單位的價差亦分別只有3.12%及5.94%。
相比上然三期，弦岸的策略傾向「原價加推」，旨在求量多於求價，以穩健步伐吸納客源。
總括而言，兩盤定價一進一穩，正好反映發展商對今年樓市復甦雖有共識，但在具體操作上仍各有盤算，預期一手市場將呈價量齊升之勢。
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