2025年来到尾声，香港楼市在经过一段长时间的调整后，开始显示出回升的迹象。随着息口见顶、全面撤辣以及专才输入等因素的推动，市场气氛逐渐改善。展望2026年，虽然各大地产代理、测量师行及发展商在升幅预测上仍有差异，但方向却相当一致，普遍认为楼市将稳中向好，价格与租金同步上升。本文将综合中原、美联、利嘉阁、香港置业、莱坊、仲量联行、花旗等多家权威机构的观点，深入分析2026年香港楼市的机遇与挑战。
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一、2026楼价展望：代理乐观，外资保守
对于2026年的楼价走势，市场一致认为低潮已过，不过在升幅预期上仍存在分歧，有人看好大幅回升，也有人认为只会缓步上升。
中原预计最进取 明年楼价升幅达15%
以中原、美联及香港置业为代表的主要地产代理，对2026年楼市抱有高度信心，预测楼价全年可录得一成至一成半的升幅。中原地产最为进取，认为受惠于美元贬值、减息、租金上升、经济复苏等利好因素，明年楼价升幅可达15%。
美联物业同样看好，预期升幅介乎一成至一成半，并特别看好换楼需求。他们指出「财富效应」与「去库存」是推动力，随着IPO市场回暖、股市造好，资金流动增加，部分获利资金有望回流至实物资产。
香港置业则从「供平过租」的角度切入，指出随着减息效应逐步显现，中小型单位的供款压力低于租金支出，将降低首置客的心理门槛，进一步带动「转租为买」。
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利嘉阁推测来年升7% 仲量联行预期升约5%
与此同时，外资测量师行、银行及部分发展商则持较为保守的态度，普遍预测升幅在3至8%。利嘉阁估计整体楼价升约7%，其中豪宅因供应稀缺，表现将优于大市。莱坊与仲量联行均预测中小型住宅升幅约5%，并提醒庞大的库存仍需时消化。
戴德梁行同样预测明年楼价将上升5%，低息环境持续，加上股市造好带来财富效应。长实首席营业经理郭子威则认为楼价已触底，明年平均升幅约5%，但指出上车盘因一手供应充裕，升幅或仅3至5%，豪宅则有望跑赢大市。
花旗银行与世邦魏理仕则最为谨慎，仅预测3至5%，并强调潜在住宅库存高达88,000伙，仍是压在楼市之上的重大隐忧。
28Hse研究部同样预测，明年楼价将上升3至5%。受惠于减息周期持续、专才人口红利，以及香港经济与楼市气氛尚算稳定；然而，庞大的一手供应库存，加上港美息差逐渐收窄，香港银行在2026年未必再跟随联储局减息，因此楼价升幅仍会受到限制。
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二、租金市场：展望稳步上扬
过去两年，租金升幅显著跑赢楼价，成为支撑楼市回报率的关键。根据易发租金指数，由2024年1月1日起至今，指数由107.17点升至116.75点，升幅达8.94%。同期易发楼价指数则由113.24点升至114.05点，仅升0.72%，租金表现比楼价表现高出8.22%。综合各大机构分析，明年租金将继续破顶，但升幅将较2024至2025年有所收窄，普遍预测在3至5%之间。
1. 租金升幅见顶，难再有爆发式增长
利嘉阁与戴德梁行均指出，由于租金在过去两年已累积显著升幅，高基数已限制再度爆发式增长的空间。28Hse研究部更直言，除非市民收入大幅提升，否则租金难以再现双位数增长，市场将进入整固期，预料升幅仅介乎2%至4%。
2. 刚性需求的结构支撑
虽然升幅放缓，但租务需求依然稳健。美联及莱坊强调，政府的「抢人才」计划持续为香港带来高收入劳动人口，加上「留学香港」品牌效应，内地学生及专才的租赁需求已成为市场的中流砥柱。
28Hse研究部亦指出，来自普通话拼音背景的租客占比日益重要。此外，邻近大学区的租金回报率屡创新高，如大埔、沙田、西营盘，个别西营盘开放式单位尺租甚至逼近100元，显示特定板块的租赁市场依然火热。
三、 驱动2026年楼市复苏的三大引擎
综合各方观点，2026年楼市之所以能从「整固」转向「复苏」，主要依赖以下四大核心引擎：
1. 减息周期确立 「供平过租」持续浮现
随着美国联储局进入减息周期，虽然香港银行的最优惠利率的下调幅度未必完全同步，但整体借贷成本下降是大势所趋。香港置业与中信里昂均指出，当每月供款低于租金支出时，理性的用家会倾向置业。这不仅释放积压已久的刚需，更吸引长线投资者重投市场，因为租金回报率与定期存款利息的差距正在缩窄。
即使港美息差收窄，香港银行在2026年未必会跟随美国每一次减息，但租金水平依然持续上升，未来更多屋苑会出现「供平过租」，吸引更多人入市。
2. 政策红利与人口结构改变
政府的政策组合拳正在发挥长尾效应。全面「撤辣」有助降低交易成本，而放宽投资移民住宅金额至3,000万元，则直接利好豪宅市场。更深远的影响来自人口结构转变：各类人才计划及非本地生配额的增加，为香港楼市注入全新的购买力和租赁需求。
3. 财富效应与经济复苏
恒生指数年初至今，由19,932点升至25,635点，升幅达28.61%，反映今年股票市场造好。美联指出，IPO市场回升及股市造好带来的财富效应，是豪宅及优质物业成交的助燃剂。若2026年香港经济能如预期般稳步增长，市民入市信心将显著增强。
四、 潜在风险与挑战
在一片唱好声中，投资者仍需保持清醒，有数项风险因素值得留意。
1. 库存仍处高位 限制反弹幅度
虽然货尾有所减少，但现楼货尾仍约19,000伙，加上未来数年庞大的一手供应，意味著发展商在定价上仍需保持克制。长实郭子威的言论亦暗示发展商的策略：与其大幅加价，不如求量。这将限制二手楼价的升幅，尤其是在供应重灾区的新界西北及启德跑道区。截至本年11月26日，启德为全港一手货尾最多的地区，达5,419伙，占整体货尾约三成。
2. 地缘政治与宏观经济
香港置业特别提到中美关系是2026年最大的不确定因素。双方政策的博弈可能引发金融市场波动，进而影响投资者的决策。此外，内地经济的复苏速度亦直接影响「北水」南下的力度。
五、 结语
2026年的香港楼市预料将呈现成交量明显回升、价格稳步上扬、租金维持高位的格局。对于自住买家而言，这是一个上车或换楼的黄金时机，因为库存压力使得发展商不敢大幅加价，而减息亦减轻供楼负担。
至于投资者，策略则需要更为精细。未来的机会主要集中在两类物业：其一是受惠于专才与学生租赁需求的大学区或核心商业区中小型单位，租金回报率相对有保障；其二是供应稀缺并受惠于投资移民政策的传统豪宅，凭藉抗跌力与升值潜力，有望跑赢大市。
楼市正处于新一轮周期的起点，唯有审时度势、精准部署，方能在资产升值的浪潮中把握先机。
有用
