2025年來到尾聲，香港樓市在經過一段長時間的調整後，開始顯示出回升的跡象。隨着息口見頂、全面撤辣以及專才輸入等因素的推動，市場氣氛逐漸改善。展望2026年，雖然各大地產代理、測量師行及發展商在升幅預測上仍有差異，但方向卻相當一致，普遍認為樓市將穩中向好，價格與租金同步上升。本文將綜合中原、美聯、利嘉閣、香港置業、萊坊、仲量聯行、花旗等多家權威機構的觀點，深入分析2026年香港樓市的機遇與挑戰。
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一、2026樓價展望：代理樂觀，外資保守
對於2026年的樓價走勢，市場一致認為低潮已過，不過在升幅預期上仍存在分歧，有人看好大幅回升，也有人認為只會緩步上升。
中原預計最進取 明年樓價升幅達15%
以中原、美聯及香港置業為代表的主要地產代理，對2026年樓市抱有高度信心，預測樓價全年可錄得一成至一成半的升幅。中原地產最為進取，認為受惠於美元貶值、減息、租金上升、經濟復甦等利好因素，明年樓價升幅可達15%。
美聯物業同樣看好，預期升幅介乎一成至一成半，並特別看好換樓需求。他們指出「財富效應」與「去庫存」是推動力，隨着IPO市場回暖、股市造好，資金流動增加，部分獲利資金有望回流至實物資產。
香港置業則從「供平過租」的角度切入，指出隨着減息效應逐步顯現，中小型單位的供款壓力低於租金支出，將降低首置客的心理門檻，進一步帶動「轉租為買」。
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利嘉閣推測來年升7% 仲量聯行預期升約5%
與此同時，外資測量師行、銀行及部分發展商則持較為保守的態度，普遍預測升幅在3至8%。利嘉閣估計整體樓價升約7%，其中豪宅因供應稀缺，表現將優於大市。萊坊與仲量聯行均預測中小型住宅升幅約5%，並提醒龐大的庫存仍需時消化。
戴德梁行同樣預測明年樓價將上升5%，低息環境持續，加上股市造好帶來財富效應。長實首席營業經理郭子威則認為樓價已觸底，明年平均升幅約5%，但指出上車盤因一手供應充裕，升幅或僅3至5%，豪宅則有望跑贏大市。
花旗銀行與世邦魏理仕則最為謹慎，僅預測3至5%，並強調潛在住宅庫存高達88,000伙，仍是壓在樓市之上的重大隱憂。
28Hse研究部同樣預測，明年樓價將上升3至5%。受惠於減息周期持續、專才人口紅利，以及香港經濟與樓市氣氛尚算穩定；然而，龐大的一手供應庫存，加上港美息差逐漸收窄，香港銀行在2026年未必再跟隨聯儲局減息，因此樓價升幅仍會受到限制。
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二、租金市場：展望穩步上揚
過去兩年，租金升幅顯著跑贏樓價，成為支撐樓市回報率的關鍵。根據易發租金指數，由2024年1月1日起至今，指數由107.17點升至116.75點，升幅達8.94%。同期易發樓價指數則由113.24點升至114.05點，僅升0.72%，租金表現比樓價表現高出8.22%。綜合各大機構分析，明年租金將繼續破頂，但升幅將較2024至2025年有所收窄，普遍預測在3至5%之間。
1. 租金升幅見頂，難再有爆發式增長
利嘉閣與戴德梁行均指出，由於租金在過去兩年已累積顯著升幅，高基數已限制再度爆發式增長的空間。28Hse研究部更直言，除非市民收入大幅提升，否則租金難以再現雙位數增長，市場將進入整固期，預料升幅僅介乎2%至4%。
2. 剛性需求的結構支撐
雖然升幅放緩，但租務需求依然穩健。美聯及萊坊強調，政府的「搶人才」計劃持續為香港帶來高收入勞動人口，加上「留學香港」品牌效應，內地學生及專才的租賃需求已成為市場的中流砥柱。
28Hse研究部亦指出，來自普通話拼音背景的租客佔比日益重要。此外，鄰近大學區的租金回報率屢創新高，如大埔、沙田、西營盤，個別西營盤開放式單位呎租甚至逼近100元，顯示特定板塊的租賃市場依然火熱。
三、 驅動2026年樓市復甦的三大引擎
綜合各方觀點，2026年樓市之所以能從「整固」轉向「復甦」，主要依賴以下四大核心引擎：
1. 減息周期確立 「供平過租」持續浮現
隨着美國聯儲局進入減息周期，雖然香港銀行的最優惠利率的下調幅度未必完全同步，但整體借貸成本下降是大勢所趨。香港置業與中信里昂均指出，當每月供款低於租金支出時，理性的用家會傾向置業。這不僅釋放積壓已久的剛需，更吸引長線投資者重投市場，因為租金回報率與定期存款利息的差距正在縮窄。
即使港美息差收窄，香港銀行在2026年未必會跟隨美國每一次減息，但租金水平依然持續上升，未來更多屋苑會出現「供平過租」，吸引更多人入市。
2. 政策紅利與人口結構改變
政府的政策組合拳正在發揮長尾效應。全面「撤辣」有助降低交易成本，而放寬投資移民住宅金額至3,000萬元，則直接利好豪宅市場。更深遠的影響來自人口結構轉變：各類人才計劃及非本地生配額的增加，為香港樓市注入全新的購買力和租賃需求。
3. 財富效應與經濟復甦
恒生指數年初至今，由19,932點升至25,635點，升幅達28.61%，反映今年股票市場造好。美聯指出，IPO市場回升及股市造好帶來的財富效應，是豪宅及優質物業成交的助燃劑。若2026年香港經濟能如預期般穩步增長，市民入市信心將顯著增強。
四、 潛在風險與挑戰
在一片唱好聲中，投資者仍需保持清醒，有數項風險因素值得留意。
1. 庫存仍處高位 限制反彈幅度
雖然貨尾有所減少，但現樓貨尾仍約19,000伙，加上未來數年龐大的一手供應，意味著發展商在定價上仍需保持克制。長實郭子威的言論亦暗示發展商的策略：與其大幅加價，不如求量。這將限制二手樓價的升幅，尤其是在供應重災區的新界西北及啟德跑道區。截至本年11月26日，啟德為全港一手貨尾最多的地區，達5,419伙，佔整體貨尾約三成。
2. 地緣政治與宏觀經濟
香港置業特別提到中美關係是2026年最大的不確定因素。雙方政策的博弈可能引發金融市場波動，進而影響投資者的決策。此外，內地經濟的復甦速度亦直接影響「北水」南下的力度。
五、 結語
2026年的香港樓市預料將呈現成交量明顯回升、價格穩步上揚、租金維持高位的格局。對於自住買家而言，這是一個上車或換樓的黃金時機，因為庫存壓力使得發展商不敢大幅加價，而減息亦減輕供樓負擔。
至於投資者，策略則需要更為精細。未來的機會主要集中在兩類物業：其一是受惠於專才與學生租賃需求的大學區或核心商業區中小型單位，租金回報率相對有保障；其二是供應稀缺並受惠於投資移民政策的傳統豪宅，憑藉抗跌力與升值潛力，有望跑贏大市。
樓市正處於新一輪周期的起點，唯有審時度勢、精準部署，方能在資產升值的浪潮中把握先機。
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