本港楼市经历数年跌市，自去年中止跌回升，今年更呈价量齐升之势。尽管政府早于2024年底楼市低谷时，已将部分旧楼强拍门槛降至6成半，但并购重建需时，步伐始终难以追上当前旺市。
为加快推盘捕捉升浪，业界倡议进一步简化强拍程序。何韦律师行合夥人叶冬生接受《信报》专访时建议，针对流拍重推项目，法庭应简化重复的审查步骤，料可节省半年至9个月时间以提升效率。
此倡议反映发展商急欲趁住宅市场回暖，尽快解冻积压于流拍项目的资金。本文将从政策机制、市场实况及未来趋势，探讨这现象对整体楼市与工商铺的启示。
阅读更多：
旧楼收购市场重启｜庄士6,350万扫中环嘉咸街全幢唐楼 较两年前意向价减11% 拟与结志街地皮合并重建
年过70旧楼强拍门槛已降至65% 发展商出价「弹弓手」可被驳回申请
现行机制局限与流拍重推契机
业界提倡简化强拍程序，主因是现行机制耗时甚久。发展商申请强拍后，双方须提交结构及估值报告并经历聆讯，往往需时2至3年，大型项目耗时更长。法庭审结后仍需数月撰写判词，才定出底价举行拍卖。
昔日楼市处于上升周期，发展商尚可消化时间成本。但在2021至2025年中跌市期间，漫长审讯却引发流拍潮。叶冬生指出，由于强拍程序繁复冗长，跌市时物业估值急挫，令法庭订下的底价严重脱离实际市值。加上建筑与利息开支沉重，发展商无利可图下只好放弃竞投。
随着楼市于去年中回升，发展商急欲重推流拍项目以捕捉升浪。业界建议，针对重新申请强拍的个案，若楼宇老化等基本事实不变，法庭应豁免或简化重复评估。此举可节省半年至9个月，让发展商尽快以贴近市况的估值重启拍卖，加快推盘。
阅读更多：
地积比放宽难拨困局 程序繁复业权分散是绊脚石｜莱坊三招拆局恐远水难救近火
简化程序的影响与考量
简化程序有助减低发展商的时间风险与资金成本。旧楼并购若因流拍长期停滞，会积压大量资金；缩短重启强拍时间，能增加发展商处理流拍项目的弹性，促使他们重新申请或重启协商。同时，加快处理流拍项目可避免市区土地闲置，减轻残破旧楼对公共安全的威胁。
然而，强拍机制涉及私人产权，若过度简化程序，例如直接沿用数年前的楼宇报告，或会忽略物业近期变化。小业主财力较弱，极需完整法律程序保障其获得公平对待与合理赔偿。单为追求效率而大幅缩减审讯，容易引发产权保障不足的疑虑。因此，当局及法庭必须慎重处理，在提升重建效率与保障私有产权之间取得平衡。
近期强拍案例分析与市场影响
观察近期强拍市场的成功、流拍及遭驳回个案，有助了解目前房地产市场的实际状况。
核心区商铺流拍反映零售转变
今年4月，新世界以26.79亿元底价强拍铜锣湾旧楼群，最终无人承接，成为历来金额最大的流拍个案。主因是消费模式转变导致核心区铺值显著回落，而法庭底价未能及时反映市况。发展商衡量回报后，宁可暂缓发展，亦不愿承接偏高底价。
阅读更多：
法庭驳回申请显示审批趋严
土地审裁处于2025年审理的6宗申请中，鸭脷洲新明大楼及跑马地愉华大厦遭驳回。这反映法庭更注重保障小业主权益，若发展商出价偏低、收购手法欠公允，或楼宇未达重建标准，将面临败诉风险。
阅读更多：
财团申强拍鸭脷洲旧楼被驳回 土地审裁处指未尽管理责任 包括任由雨水渗入单位
成功获批个案善用放宽新例
恒地西半山罗便臣道项目善用2024年底生效的新例，凭藉楼龄达60年只需7成业权的优势，并合并相连地段计算而成功获批。这显示只要项目定位清晰并配合新例，强拍仍是发展商吸纳土储的有效途径。
阅读更多：
恒地申强拍西半山旧楼棕榈阁 估值6.53亿元 成功重建可升值五成
强拍趋势对房地产市场的影响
上述案例反映了目前市场的两大发展趋势。
住宅项目发展商现时倾向舍难取易。高力估价及谘询服务高级董事梁镇峰预期今年强拍申请仅约4至5宗，由于政府卖地底价已贴近市价，财团更乐于竞投业权清晰、可即时发展的政府或港铁土地以加快资金回笼，意味短期内「全新」的市区旧楼并购步伐将会放缓，市场焦点将集中于处理积压的旧有项目。
与住宅市场的回暖不同，核心区商用物业价值持续受压。铜锣湾流拍个案印证发展商对收购商业地段转趋保守。受零售市道转变影响，核心区旧商厦及铺位的重建价值下跌，旧楼业主恐难再期望财团以高溢价收购。
改善强拍机制的建议
政府于2024年底放宽强拍门槛，惟近期流拍增多且申请偏低，反映单靠降低门槛难以弥补底价与市值的落差。要推动市区重建，估值与审批机制须具弹性。在保障小业主前提下，当局可考虑豁免重新勘察结构无重大变化的楼宇，以加快流拍项目重启程序。此外，若由颁下强拍令至正式拍卖期间，楼价出现大幅波动，法庭可考虑引入快速覆核机制，让底价能贴近实际市况，免却发展商重新申请的繁琐。
市场展望与重建步伐的平衡
预料未来一两年强拍申请将维持低水平。发展商倾向优先处理现有项目，集中发展已获批强拍令或接近统一业权的地盘，并多以私人协商收购馀下业权，以避开底价过高及潜在法律风险。
强拍条例旨在解决市区老化，楼市畅旺时高底价固然有利小业主，但楼市下行时，缺乏弹性的机制反会拖慢更新步伐。当局与司法机构须因时制宜，在保障私有产权与推动市区重建之间取得适当平衡。
