本港樓市經歷數年跌市，自去年中止跌回升，今年更呈價量齊升之勢。儘管政府早於2024年底樓市低谷時，已將部分舊樓強拍門檻降至6成半，但併購重建需時，步伐始終難以追上當前旺市。
為加快推盤捕捉升浪，業界倡議進一步簡化強拍程序。何韋律師行合夥人葉冬生接受《信報》專訪時建議，針對流拍重推項目，法庭應簡化重複的審查步驟，料可節省半年至9個月時間以提升效率。
此倡議反映發展商急欲趁住宅市場回暖，盡快解凍積壓於流拍項目的資金。本文將從政策機制、市場實況及未來趨勢，探討這現象對整體樓市與工商舖的啟示。
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現行機制局限與流拍重推契機
業界提倡簡化強拍程序，主因是現行機制耗時甚久。發展商申請強拍後，雙方須提交結構及估值報告並經歷聆訊，往往需時2至3年，大型項目耗時更長。法庭審結後仍需數月撰寫判詞，才定出底價舉行拍賣。
昔日樓市處於上升周期，發展商尚可消化時間成本。但在2021至2025年中跌市期間，漫長審訊卻引發流拍潮。葉冬生指出，由於強拍程序繁複冗長，跌市時物業估值急挫，令法庭訂下的底價嚴重脫離實際市值。加上建築與利息開支沉重，發展商無利可圖下只好放棄競投。
隨着樓市於去年中回升，發展商急欲重推流拍項目以捕捉升浪。業界建議，針對重新申請強拍的個案，若樓宇老化等基本事實不變，法庭應豁免或簡化重複評估。此舉可節省半年至9個月，讓發展商盡快以貼近市況的估值重啟拍賣，加快推盤。
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簡化程序的影響與考量
簡化程序有助減低發展商的時間風險與資金成本。舊樓併購若因流拍長期停滯，會積壓大量資金；縮短重啟強拍時間，能增加發展商處理流拍項目的彈性，促使他們重新申請或重啟協商。同時，加快處理流拍項目可避免市區土地閒置，減輕殘破舊樓對公共安全的威脅。
然而，強拍機制涉及私人產權，若過度簡化程序，例如直接沿用數年前的樓宇報告，或會忽略物業近期變化。小業主財力較弱，極需完整法律程序保障其獲得公平對待與合理賠償。單為追求效率而大幅縮減審訊，容易引發產權保障不足的疑慮。因此，當局及法庭必須慎重處理，在提升重建效率與保障私有產權之間取得平衡。
近期強拍案例分析與市場影響
觀察近期強拍市場的成功、流拍及遭駁回個案，有助了解目前房地產市場的實際狀況。
核心區商舖流拍反映零售轉變
今年4月，新世界以26.79億元底價強拍銅鑼灣舊樓群，最終無人承接，成為歷來金額最大的流拍個案。主因是消費模式轉變導致核心區舖值顯著回落，而法庭底價未能及時反映市況。發展商衡量回報後，寧可暫緩發展，亦不願承接偏高底價。
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法庭駁回申請顯示審批趨嚴
土地審裁處於2025年審理的6宗申請中，鴨脷洲新明大樓及跑馬地愉華大廈遭駁回。這反映法庭更注重保障小業主權益，若發展商出價偏低、收購手法欠公允，或樓宇未達重建標準，將面臨敗訴風險。
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成功獲批個案善用放寬新例
恒地西半山羅便臣道項目善用2024年底生效的新例，憑藉樓齡達60年只需7成業權的優勢，並合併相連地段計算而成功獲批。這顯示只要項目定位清晰並配合新例，強拍仍是發展商吸納土儲的有效途徑。
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強拍趨勢對房地產市場的影響
上述案例反映了目前市場的兩大發展趨勢。
住宅項目發展商現時傾向捨難取易。高力估價及諮詢服務高級董事梁鎮峰預期今年強拍申請僅約4至5宗，由於政府賣地底價已貼近市價，財團更樂於競投業權清晰、可即時發展的政府或港鐵土地以加快資金回籠，意味短期內「全新」的市區舊樓併購步伐將會放緩，市場焦點將集中於處理積壓的舊有項目。
與住宅市場的回暖不同，核心區商用物業價值持續受壓。銅鑼灣流拍個案印證發展商對收購商業地段轉趨保守。受零售市道轉變影響，核心區舊商廈及舖位的重建價值下跌，舊樓業主恐難再期望財團以高溢價收購。
改善強拍機制的建議
政府於2024年底放寬強拍門檻，惟近期流拍增多且申請偏低，反映單靠降低門檻難以彌補底價與市值的落差。要推動市區重建，估值與審批機制須具彈性。在保障小業主前提下，當局可考慮豁免重新勘察結構無重大變化的樓宇，以加快流拍項目重啟程序。此外，若由頒下強拍令至正式拍賣期間，樓價出現大幅波動，法庭可考慮引入快速覆核機制，讓底價能貼近實際市況，免卻發展商重新申請的繁瑣。
市場展望與重建步伐的平衡
預料未來一兩年強拍申請將維持低水平。發展商傾向優先處理現有項目，集中發展已獲批強拍令或接近統一業權的地盤，並多以私人協商收購餘下業權，以避開底價過高及潛在法律風險。
強拍條例旨在解決市區老化，樓市暢旺時高底價固然有利小業主，但樓市下行時，缺乏彈性的機制反會拖慢更新步伐。當局與司法機構須因時制宜，在保障私有產權與推動市區重建之間取得適當平衡。
