7月最后一周的易发楼价指数报121.82点，按周上升0.66%，终止连跌三周，并连续五周于121点反覆靠稳。不过，该指数较2021年8月145.76点的历史高位，仍相距约16.42%。
近期各区二手楼价走势随一手销情出现分化。新界东新盘海瑅湾II首两轮销售反应一般，促使部分购买力回流，带动该区二手楼价向上；新界西新盘芊御首轮则几近售罄，吸纳区内大量客源，令该区二手楼价短期受压。
租务市场方面，表现持续平稳。最新易发租金指数报120.93点，按周微升0.01%，连续五周维持在120点。市场预料，短期内该指数有望突破121点，继续创历史新高。
分区租金指数个别发展，录两升两跌。港岛区及新界东区租金录得升幅，主要受惠于不少内地留学生以高于屋苑平均尺租的价格承租物业。踏入8月传统租赁旺季，市场对租盘需求依然殷切。盘源持续紧绌，预料整体租金走势将继续稳步上扬。
分区楼价两升两跌 新界东升逾2%
本周分区楼价指数个别发展，录两升两跌。新界东及港岛区分别终止两连跌及连升两周，最新报121.34点及110.52点，按周分别上升2.31%及0.13%。相反，九龙区及新界西均终止上周升势，报118.59点及123.8点，按周分别下跌0.19%及1.13%。分析认为，本周一手市场交投整体平稳，惟各区新盘销情不一；部分地区的新盘向隅客回流二手市场，带动交投之馀，亦增强业主的议价能力，从而推高二手楼价。
新界东楼价本周显著上升，主要由于区内部分一手新盘首两轮销情未如理想。以海瑅湾II为例，首两轮分别推售257伙及276伙，仅售出107伙及25伙，占推售量约41.63%及9.06%；而海瑅湾I亦仅沽出4伙，整个系列暂录136宗成交。资料显示，海瑅湾II于7月中旬推出的首张价单，折实均尺约15,770元，较海瑅湾I及SEASONS系列高约1.17%至11.15%，定价高于区内平均水平。一手货尾去货放缓，促使部分购买力回流二手市场；在需求带动下，二手业主普遍收窄议价空间，带动该区楼价向上。
展望新界东后市，会德丰地产旗下的PARK SILICON早前已上载楼书，两期共提供781伙，预料短期内将公布首张价单及销售安排。发展商透露，项目至今已录得逾6,000个查询，客源涵盖跨境创科人员、内地投资者、本地家庭及同区换楼客，反映市场对该区后市仍有一定需求。
港岛区方面，楼价录得微升。区内近期缺乏全新大型楼盘，一手交投主要依赖海德园、海盈山4B期及PORTO等项目的零星成交支撑。由于一手选择有限，不少准买家转投二手市场寻宝，带动交投步伐加快，为区内楼价提供支持。
相比之下，九龙区因一手货尾销情稳定，导致二手楼价受压。区内交投主要由天玺•天2期、MIAMI QUAY I、映筑、芳菲、壹沐2期及柏蔚森系列等项目支撑，各盘分别录得4至10宗成交。此外，皓日于7月底加推21伙，折实平均尺价22,987元，个别单位实际减价约6.9%至8.6%。一手盘定价贴近市价，成功吸引买家，促使二手业主需扩大减价幅度以增加物业竞争力，令整体楼价向下。
二手交投方面，据香港置业及美联物业资料显示，九龙区四大及七大指标屋苑周末预约睇楼量分别录得177组及179组，按周下跌1.12%及2.72%，反映买家入市意欲减弱，客源流失进一步拖累楼价。
新界西楼价走势同样受一手市场主导。区内新盘芊御次轮发售的118伙全数沽清，连同2伙招标单位，合共售出120伙，承接力强；发展商随后以原价加推，个别单位尺价上调0.38%，料将继续以平稳定价策略保持销情。同时，柏珑系列亦录得4伙货尾成交。一手市场气氛热烈，吸纳了大量市场购买力，迫使二手业主减价求售，令短期楼价承压。
睇楼量方面，美联物业数据显示，新界西两大指标屋苑周末预约睇楼量为99组，按周下跌3.88%。中原地产联席营业董事李卓衡指出，每年7月下旬至8月上旬为传统旅游旺季，睇楼客源减少直接导致交投萎缩，进一步削弱二手市场的承接力，令区内楼价缺乏上升动力。
展望整体后市，宏观经济及政策因素仍充满挑战。虽然美国联储局近期维持息率不变，但受中东局势影响，全球（特别是美国）通胀率持续高企，市场预期未来加息机会上升。另一方面，内地近期收紧资金外流，减慢了部分内地买家来港置业的步伐，导致一手市场的大手客数量减少。此外，内地近期要求税务居民就境外全球所得缴纳20%个人所得税，虽然该政策主要针对保险业，但亦难免影响整体投资气氛，削弱一二手市场的购买力。
28Hse数据研究员张灏然维持早前预测，估计短期内楼价指数将于112至124点之间上落。下半年整体楼市表现将趋向平稳或微跌，具体走势仍需视乎上述内外围政策及经济因素对本港楼市的实际影响。
租金指数微升0.01%两连升 连续五周站稳120点
易发租金指数最新报120.93点，按周微升0.01%，连升两周，并连续五周维持在120点，反映暑假租赁旺季期间市场需求平稳。与2019年8月上旬的历史次高位118.54点相比，现时指数高出约2.02%。分析指，受惠于旺季租务需求，加上租盘供应紧张，预料租金走势将维持平稳向上。
四区走势个别发展，分区指数呈两升两跌。港岛区升幅最显著，报131.52点，按周升1.83%，连升两周；新界东报124.76点，按周微升0.15%，连升三周。相反，新界西报136.42点，按周微跌0.13%，连跌三周；九龙区报124.15点，按周跌1.05%，终止上周升势。
整体而言，港岛区及新界东录得多宗高于屋苑平均尺租的成交，带动该区指数上扬；而新界西及九龙区则出现较多低于平均尺租的租务个案，令指数受压。
港岛区市况向好。以内地留学生承租个案为例，西营盘63 Pokfulam第1座高层E室开放式户，实用面积209平方尺，最新以19,000元租出，尺租达91元，创屋苑新高，较28Hse平台近90天平均尺租76元高出19.74%。另外，坚尼地城KENNEDY 38高层J室一房户，实用面积288平方尺，亦获内地生以26,500元承租，尺租92元，较同期平均尺租85元高出8.24%。上述高价成交直接拉高区内平均租金水平，成为港岛区本周租金指数显著上升的主要动力。
新界东情况相若。火炭星凯．堤岸2座中层A室一房户，实用面积325平方尺，获内地家庭客以每月21,000元承租，尺租约64.6元；沙田第一城10座高层B室三房户，实用面积451平方尺，同以21,000元租出，尺租约47元。参考28Hse数据，两宗成交分别较同期平均尺租高出约13.33%及2.17%。这类高于屋苑平均水平的成交个案在区内持续出现，为新界东租金带来支持，促成指数三连升。
新界西租金则见回落。屯门NOVO LAND 1B期第3座高层D室两房户，实用面积404平方尺，以15,000元租出，尺租约37元；天水围嘉湖山庄1期乐湖居12座高层C室三房户，实用面积551平方尺，以13,700元租出，尺租约24.9元。两者分别较28Hse平台近90天平均尺租低5.13%及4.23%。由于区内录得较多这类低于市价的成交，拖累新界西整体租金表现，导致该区指数持续受压。
李卓衡指出，新界西租金下跌，主要受屯门、元朗及天水围区的低价成交影响。部分租客倾向选择交通较便利的荃湾区，加上屯元天一带租盘选择较多，竞争较大。此外，近期地产代理将焦点集中于新盘如芊御的买卖，相对减少了对租务市场的资源投放，亦间接令该区租金缺乏上升动力。
九龙区租金走势同样回软。牛头角得宝花园第H座低层05室两房户，实用面积382平方尺，获同区家庭客以17,000元承租，尺租约45元；长沙湾泓景台3座中层F室两房户，实用面积477平方尺，以20,800元租出，尺租约43.6元。两宗成交均略低于28Hse近90日平均尺租的46元及45元。这类略低于平均尺租的个案在九龙区占比较多，削弱了该区的租金支撑，令指数终止升势并录得跌幅。
踏入8月，本港租赁交投预料维持活跃。受内地留学生及来港发展专才的住屋需求带动，市场租盘持续消耗。盘源持续供不应求，预计个别屋苑尺租有机会再试高位。
张灏然维持早前预测，估计短期内租金指数将于114至124点之间上落。基于实际住屋需求殷切及盘源短缺，预料全年租金将有2%至4%的升幅，指数料持续突破高位。
上述指数反映2026年7月24日至7月30日的市场状况。
