据仲量联行最新发表的《香港地产市场观察》报告，3月本港整体甲级写字楼空置率为13.5%，按月微升0.1%。其中，中环及尖沙咀空置率虽见改善，惟其他分区市场空置率上升，显示核心与非核心商业区的甲级写字楼空置率差距日益扩大。
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核心区企稳：中环、尖沙咀空置率齐跌
近期写字楼的租赁需求明显集中在传统核心商业区。不少企业及金融机构趁租金回落，转租质素较佳的商厦，令核心区的租务状况有所改善。
数据显示，中环甲级写字楼的空置率为9.6%，下跌0.3%；尖沙咀的空置率则为6.8%，微跌0.2%，属各主要分区中最低。核心区的租赁需求亦反映在租金走势上。3月份整体写字楼租金按月微升0.1%，当中以中环的表现较佳，今年初至今累计上升3.8%。这反映核心地段的商厦在经历租金调整后，对企业仍具吸引力。
非核心区受压：九龙东空置率急升至20.4%
相反，非核心商业区的表现相对疲弱。由于非金融行业的租赁需求未见起色，部分地区的空置情况持续，当中以九龙东较为明显。
3月九龙东甲级写字楼的空置率为20.4%，按月上升0.9%。区内有多个全层单位在租约期满后退租并重新放盘，令市场单月多出约11.9万平方尺的空置楼面。受空置率高企拖累，九龙东3月份的租金亦按月下跌0.7%。
近期中环租赁个案：企业追求更优质办公室
近期多宗租赁成交显示，优质地段受追捧，其他地区则相对冷清。现时写字楼市场以租客为主导，不少企业趁租金回落之机，重新检视办公空间的需要，倾向将办公室迁往或整合至质素较高、配套较完善的甲级写字楼，一方面提升企业形象，另一方面改善工作环境，以便招揽人才。
中环核心区方面，外资金融机构对顶级甲厦的需求依然殷切。量化交易公司Jane Street及Qube Research & Technologies近期均在中环增加租用楼面。跨国企业近年对环保及可持续发展的要求亦日趋严格，区内新落成的甲级写字楼正好切合这股趋势。
观乎发展商近期业绩，这类优质商厦承租情况理想：恒地旗下The Henderson出租率已达95%；预计2027年入伙的Central Yards，其办公室及附属楼面据悉亦有逾七成获一家金融机构预租，涉及面积约22.3万平方尺。
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上述大型租赁个案，正好解释为何全港甲厦整体空置率偏高，中环区空置率却能按月下跌。近期本港股市交投活跃，新股上市频繁，现时正筹备或申请上市的公司多达500间，数目创历来新高。加上金融服务业持续扩张，直接带动企业对核心区优质办公空间的需求，反映中环作为核心商业区始终具备独特优势，仍是跨国金融企业的首选，亦显示目前金融业的复苏动力集中于最核心地段，非核心区的空置楼面则仍需较长时间消化。
另一方面，部分大型机构选址时较以往灵活，兼顾成本与效益。以摩根大通为例，该行保留中环甲级商厦作前线业务及接见客户之用，以维持专业形象；后勤部门则迁往西九龙艺术广场大楼。这种前线与后勤分开布局的做法，在港岛东等地区亦相当常见，可见企业在节省租金之际，仍然重视大厦质素与交通配套，宁愿选择非核心区的甲厦，亦不会单纯迁就租金最低的旧式商厦。
业主改变策略：九龙东商业及工业项目转型住宅
预料核心与非核心商业区表现各异的情况短期内仍会持续。面对九龙东写字楼空置率偏高及租金下跌，部分发展商及业主改变策略，向城规会申请将商业及工业项目改划或重建成住宅，以减少区内的写字楼供应。
属于全港商厦空置率最高地区之一的九龙湾，近期有三个主要重建项目，预计合共可提供逾2,600个住宅单位：
● 启汇：原为总楼面约77万平方尺的写字楼。业主近期申请将项目重建成两幢商住大楼，总楼面缩减至约49.3万平方尺，预计提供约1,140个住宅单位。
● 九龙湾国际展贸中心：项目原总楼面约177.5万平方尺。财团计划将其重建成新的综合发展项目，当中四成楼面将改作住宅用途，提供约1,470伙；办公室楼面则缩减至约38.3万平方尺，仅占整体约两成。
● 前九龙货仓：位于启兴道的前九龙货仓，业主已于2023年以逾20亿元完成补地价，将原有的工商业用地转作住宅发展，计划兴建6幢分层住宅，提供约82.2万平方尺住宅楼面。
本年市场展望：核心与非核心区甲厦租金变动趋势不一
展望本年下半年，本港甲级写字楼市场将继续各自发展。中环等核心区，受惠于金融及财富管理机构扩张，加上新供应有限，空置率料维持较低水平。随着业主议价空间逐步收窄，核心区全年租金可望稳步上扬。
相反，九龙东及其他非核心区，因仍有较多待消化楼面及新项目落成，租金走势料继续受压。供应持续充裕，业主或需透过减租吸纳租户，料非核心区全年租金或微跌1%至3%。
事实上，企业对办公室的需求已截然不同。相比过去单纯考量租金与面积，现时租客更重视物业质素、地理位置、ESG认证及灵活的办公配套。正因如此，核心与非核心商业区的市况渐走两极。面对市场转变，传统的收租模式面临挑战。业主需变阵求存，例如翻新大厦设施、提供弹性租约以迎合租户所需；甚至因应市况考虑将商业项目改划作住宅，以迎合市场大趋势，力保物业价值。
