據仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告，3月本港整體甲級寫字樓空置率為13.5%，按月微升0.1%。其中，中環及尖沙咀空置率雖見改善，惟其他分區市場空置率上升，顯示核心與非核心商業區的甲級寫字樓空置率差距日益擴大。
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核心區企穩：中環、尖沙咀空置率齊跌
近期寫字樓的租賃需求明顯集中在傳統核心商業區。不少企業及金融機構趁租金回落，轉租質素較佳的商廈，令核心區的租務狀況有所改善。
數據顯示，中環甲級寫字樓的空置率為9.6%，下跌0.3%；尖沙咀的空置率則為6.8%，微跌0.2%，屬各主要分區中最低。核心區的租賃需求亦反映在租金走勢上。3月份整體寫字樓租金按月微升0.1%，當中以中環的表現較佳，今年初至今累計上升3.8%。這反映核心地段的商廈在經歷租金調整後，對企業仍具吸引力。
非核心區受壓：九龍東空置率急升至20.4%
相反，非核心商業區的表現相對疲弱。由於非金融行業的租賃需求未見起色，部分地區的空置情況持續，當中以九龍東較為明顯。
3月九龍東甲級寫字樓的空置率為20.4%，按月上升0.9%。區內有多個全層單位在租約期滿後退租並重新放盤，令市場單月多出約11.9萬平方呎的空置樓面。受空置率高企拖累，九龍東3月份的租金亦按月下跌0.7%。
近期中環租賃個案：企業追求更優質辦公室
近期多宗租賃成交顯示，優質地段受追捧，其他地區則相對冷清。現時寫字樓市場以租客為主導，不少企業趁租金回落之機，重新檢視辦公空間的需要，傾向將辦公室遷往或整合至質素較高、配套較完善的甲級寫字樓，一方面提升企業形象，另一方面改善工作環境，以便招攬人才。
中環核心區方面，外資金融機構對頂級甲廈的需求依然殷切。量化交易公司Jane Street及Qube Research & Technologies近期均在中環增加租用樓面。跨國企業近年對環保及可持續發展的要求亦日趨嚴格，區內新落成的甲級寫字樓正好切合這股趨勢。
觀乎發展商近期業績，這類優質商廈承租情況理想：恒地旗下The Henderson出租率已達95%；預計2027年入伙的Central Yards，其辦公室及附屬樓面據悉亦有逾七成獲一家金融機構預租，涉及面積約22.3萬平方呎。
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上述大型租賃個案，正好解釋為何全港甲廈整體空置率偏高，中環區空置率卻能按月下跌。近期本港股市交投活躍，新股上市頻繁，現時正籌備或申請上市的公司多達500間，數目創歷來新高。加上金融服務業持續擴張，直接帶動企業對核心區優質辦公空間的需求，反映中環作為核心商業區始終具備獨特優勢，仍是跨國金融企業的首選，亦顯示目前金融業的復甦動力集中於最核心地段，非核心區的空置樓面則仍需較長時間消化。
另一方面，部分大型機構選址時較以往靈活，兼顧成本與效益。以摩根大通為例，該行保留中環甲級商廈作前線業務及接見客戶之用，以維持專業形象；後勤部門則遷往西九龍藝術廣場大樓。這種前線與後勤分開佈局的做法，在港島東等地區亦相當常見，可見企業在節省租金之際，仍然重視大廈質素與交通配套，寧願選擇非核心區的甲廈，亦不會單純遷就租金最低的舊式商廈。
業主改變策略：九龍東商業及工業項目轉型住宅
預料核心與非核心商業區表現各異的情況短期內仍會持續。面對九龍東寫字樓空置率偏高及租金下跌，部分發展商及業主改變策略，向城規會申請將商業及工業項目改劃或重建成住宅，以減少區內的寫字樓供應。
屬於全港商廈空置率最高地區之一的九龍灣，近期有三個主要重建項目，預計合共可提供逾2,600個住宅單位：
● 啟匯：原為總樓面約77萬平方呎的寫字樓。業主近期申請將項目重建成兩幢商住大樓，總樓面縮減至約49.3萬平方呎，預計提供約1,140個住宅單位。
● 九龍灣國際展貿中心：項目原總樓面約177.5萬平方呎。財團計劃將其重建成新的綜合發展項目，當中四成樓面將改作住宅用途，提供約1,470伙；辦公室樓面則縮減至約38.3萬平方呎，僅佔整體約兩成。
● 前九龍貨倉：位於啟興道的前九龍貨倉，業主已於2023年以逾20億元完成補地價，將原有的工商業用地轉作住宅發展，計劃興建6幢分層住宅，提供約82.2萬平方呎住宅樓面。
本年市場展望：核心與非核心區甲廈租金變動趨勢不一
展望本年下半年，本港甲級寫字樓市場將繼續各自發展。中環等核心區，受惠於金融及財富管理機構擴張，加上新供應有限，空置率料維持較低水平。隨着業主議價空間逐步收窄，核心區全年租金可望穩步上揚。
相反，九龍東及其他非核心區，因仍有較多待消化樓面及新項目落成，租金走勢料繼續受壓。供應持續充裕，業主或需透過減租吸納租戶，料非核心區全年租金或微跌1%至3%。
事實上，企業對辦公室的需求已截然不同。相比過去單純考量租金與面積，現時租客更重視物業質素、地理位置、ESG認證及靈活的辦公配套。正因如此，核心與非核心商業區的市況漸走兩極。面對市場轉變，傳統的收租模式面臨挑戰。業主需變陣求存，例如翻新大廈設施、提供彈性租約以迎合租戶所需；甚至因應市況考慮將商業項目改劃作住宅，以迎合市場大趨勢，力保物業價值。
