美国联储局一如市场预期，于香港时间今日（30日）宣布，联邦基金利率目标区间维持在3.5厘至3.75厘不变。本港主要银行亦维持最优惠利率（P）不变，其中滙丰、中银及恒生维持于5厘，渣打则维持于5.25厘。
随着息口企稳，首季住宅交投活跃，楼价持续稳步上扬，银行为争取按揭业务，透过现金回赠及不同按揭计划吸引客户，加剧市场竞争。准买家或打算转按的业主，宜仔细比较各银行条款与优惠。
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中银率先增加现金回赠 恒生渣打迅速跟随
本港按揭市场由四大银行主导，近期竞争愈见激烈。过去现金回赠普遍维持在1%上限，但中银香港率先突破，贷款额1,000万元或以上回赠1.2%，700万元或以上为1.1%，500万元或以上则有1.05%。
有见及此，恒生及渣打迅速跟随。市场消息指出，针对1,000万元以上客户，两者同样提供1.2%回赠，500万元以上维持约1%。滙丰则暂未调整。
市场人士认为，银行面对楼市回暖尝试加快吸纳优质客户。希望置业或打算转按的业主宜多加留意，除了回赠比例外，还需留意定息年期、提早还款罚息及申请门槛等条款。全面比较各项细节，才能准确评估实际得益。
按揭计划比较：H按与定息
除了现金回赠，银行在按揭产品设计上也有不同取向。目前市场主流仍是H按（同业拆息按揭）。其优势在于拆息下跌时利息随即下降，而拆息上升时则有封顶息率作保障（现时普遍为3.25厘）。
另一方面，滙丰、恒生及渣打推出了限时定息计划，定息期介乎3至5年，息率约2.73厘，较H按封顶位低约0.52厘。这类计划适合收入不稳定、自雇人士或希望在未来几年锁定供楼成本的买家。中银则暂未提供定息方案，仍以浮息按揭为主。
值得留意的是，虽然定息计划息率较低，但银行为此类计划提供的现金回赠通常较少甚至不设回赠。因此，对于购买大额物业的客户，配合最高1.2%回赠，H按仍属相对受欢迎的选择。
罚则与条款：短线投资者需留意
比较息率与回赠时，买家往往忽略合约中的限制，尤其是罚息期。大型银行一般设有2至3年罚息期，若在此期间提早还款或转按，需支付贷款额一定比例的罚息，并可能退还部分或全部现金回赠。
部分中小型银行为吸引客户，推出「短罚息期」甚至「零罚息」的H按计划，前者罚息期仅1年，后者免罚息但仍需退回回赠。这类方案为短线投资者提供更大灵活性，但通常不在四大银行的常规产品中，需要透过中介寻找。
此外，银行在批核高回赠按揭时会严格审查申请人，包括入息的稳定、信贷评级、按揭成数及物业估值。若申请人行业风险较高或物业估值不足，银行可能下调回赠比例，甚至拒绝批出优惠。
银行加码抢按揭 回赠或再升
银行近期积极推动按揭优惠，背后主要有两个原因。首先是资金成本下降。一个月港元拆息由去年10月逾3厘回落至约2厘，反映资金成本下降。加上贷存比率偏低，银行有诱因将资金投放于按揭市场，以息差获利。故此银行自然更具弹性提高现金回赠吸客。
其次是市占率竞争。按揭业务虽然利润率不高，但坏帐率低，且能建立长期客源，方便交叉销售其他理财产品。数据显示，今年3月中银市占率虽仍居首，但按月回落至25.3%，滙丰升至23.7%，差距收窄；恒生更被渣打超越，跌至第4位。面对压力，中银率先将回赠提升至1.2%，以巩固领先地位；恒生和渣打则迅速跟进。滙丰暂未调整，可能因定息计划已吸纳客户，加上资金运用较为灵活，毋须急于参与价格战。
回赠走势与置业策略
展望后市，按揭市场的竞争预料会持续。现时1.2%的回赠虽高于年初，但仍低于2023年高峰期的2%至3%。楼市成交转旺，银行为吸纳大额客户，回赠或会再加码，甚至升至1.5%。
至于利率走向，联储局暂时按兵不动，但市场普遍预料下半年或会略为减息，本港HIBOR料再度回落，H按用家可望受惠。不过，本港加息步伐未必与美国完全同步，即使美国减息，本地最优惠利率亦未必即时跟随下调。
准买家选择按揭计划时，不宜只著眼「最高回赠」或「最低息率」，反而应先衡量贷款金额与回赠是否相称。现时较高回赠多集中于1,000万元以上贷款；若只借500万至600万元，回赠一般约1%，毋须为追求额外0.2%回赠而过度借贷。同时，可善用存款相连户口，以手上备用资金抵销部分利息开支，往往比单纯追求回赠更划算。
另外，虽然银行近期正拓展按揭业务，但并未因此放宽审批门槛。准买家签署临约前，宜先向多间银行估价，并预留足够时间办理审批，以免因估值不足或手续延误而导致挞订。
总的来说，息口企稳为楼市减少市场变数，而银行竞争则为买家提供更佳选择。只要冷静分析，仔细比较，自然能找到最合适自身的融资方案。
