美國聯儲局一如市場預期，於香港時間今日（30日）宣布，聯邦基金利率目標區間維持在3.5厘至3.75厘不變。本港主要銀行亦維持最優惠利率（P）不變，其中滙豐、中銀及恒生維持於5厘，渣打則維持於5.25厘。
隨着息口企穩，首季住宅交投活躍，樓價持續穩步上揚，銀行為爭取按揭業務，透過現金回贈及不同按揭計劃吸引客戶，加劇市場競爭。準買家或打算轉按的業主，宜仔細比較各銀行條款與優惠。
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中銀率先增加現金回贈 恒生渣打迅速跟隨
本港按揭市場由四大銀行主導，近期競爭愈見激烈。過去現金回贈普遍維持在1%上限，但中銀香港率先突破，貸款額1,000萬元或以上回贈1.2%，700萬元或以上為1.1%，500萬元或以上則有1.05%。
有見及此，恒生及渣打迅速跟隨。市場消息指出，針對1,000萬元以上客戶，兩者同樣提供1.2%回贈，500萬元以上維持約1%。滙豐則暫未調整。
市場人士認為，銀行面對樓市回暖嘗試加快吸納優質客戶。希望置業或打算轉按的業主宜多加留意，除了回贈比例外，還需留意定息年期、提早還款罰息及申請門檻等條款。全面比較各項細節，才能準確評估實際得益。
按揭計劃比較：H按與定息
除了現金回贈，銀行在按揭產品設計上也有不同取向。目前市場主流仍是H按（同業拆息按揭）。其優勢在於拆息下跌時利息隨即下降，而拆息上升時則有封頂息率作保障（現時普遍為3.25厘）。
另一方面，滙豐、恒生及渣打推出了限時定息計劃，定息期介乎3至5年，息率約2.73厘，較H按封頂位低約0.52厘。這類計劃適合收入不穩定、自僱人士或希望在未來幾年鎖定供樓成本的買家。中銀則暫未提供定息方案，仍以浮息按揭為主。
值得留意的是，雖然定息計劃息率較低，但銀行為此類計劃提供的現金回贈通常較少甚至不設回贈。因此，對於購買大額物業的客戶，配合最高1.2%回贈，H按仍屬相對受歡迎的選擇。
罰則與條款：短線投資者需留意
比較息率與回贈時，買家往往忽略合約中的限制，尤其是罰息期。大型銀行一般設有2至3年罰息期，若在此期間提早還款或轉按，需支付貸款額一定比例的罰息，並可能退還部分或全部現金回贈。
部分中小型銀行為吸引客戶，推出「短罰息期」甚至「零罰息」的H按計劃，前者罰息期僅1年，後者免罰息但仍需退回回贈。這類方案為短線投資者提供更大靈活性，但通常不在四大銀行的常規產品中，需要透過中介尋找。
此外，銀行在批核高回贈按揭時會嚴格審查申請人，包括入息的穩定、信貸評級、按揭成數及物業估值。若申請人行業風險較高或物業估值不足，銀行可能下調回贈比例，甚至拒絕批出優惠。
銀行加碼搶按揭 回贈或再升
銀行近期積極推動按揭優惠，背後主要有兩個原因。首先是資金成本下降。一個月港元拆息由去年10月逾3厘回落至約2厘，反映資金成本下降。加上貸存比率偏低，銀行有誘因將資金投放於按揭市場，以息差獲利。故此銀行自然更具彈性提高現金回贈吸客。
其次是市佔率競爭。按揭業務雖然利潤率不高，但壞帳率低，且能建立長期客源，方便交叉銷售其他理財產品。數據顯示，今年3月中銀市佔率雖仍居首，但按月回落至25.3%，滙豐升至23.7%，差距收窄；恒生更被渣打超越，跌至第4位。面對壓力，中銀率先將回贈提升至1.2%，以鞏固領先地位；恒生和渣打則迅速跟進。滙豐暫未調整，可能因定息計劃已吸納客戶，加上資金運用較為靈活，毋須急於參與價格戰。
回贈走勢與置業策略
展望後市，按揭市場的競爭預料會持續。現時1.2%的回贈雖高於年初，但仍低於2023年高峰期的2%至3%。樓市成交轉旺，銀行為吸納大額客戶，回贈或會再加碼，甚至升至1.5%。
至於利率走向，聯儲局暫時按兵不動，但市場普遍預料下半年或會略為減息，本港HIBOR料再度回落，H按用家可望受惠。不過，本港加息步伐未必與美國完全同步，即使美國減息，本地最優惠利率亦未必即時跟隨下調。
準買家選擇按揭計劃時，不宜只著眼「最高回贈」或「最低息率」，反而應先衡量貸款金額與回贈是否相稱。現時較高回贈多集中於1,000萬元以上貸款；若只借500萬至600萬元，回贈一般約1%，毋須為追求額外0.2%回贈而過度借貸。同時，可善用存款相連戶口，以手上備用資金抵銷部分利息開支，往往比單純追求回贈更划算。
另外，雖然銀行近期正拓展按揭業務，但並未因此放寬審批門檻。準買家簽署臨約前，宜先向多間銀行估價，並預留足夠時間辦理審批，以免因估值不足或手續延誤而導致撻訂。
總的來說，息口企穩為樓市減少市場變數，而銀行競爭則為買家提供更佳選擇。只要冷靜分析，仔細比較，自然能找到最合適自身的融資方案。
