2025-06-28 28HSE 编辑部
近年日本楼市面对建筑成本飙升及土地价格上涨，为了令楼价看似「可负担」，住宅面积缩小成为一种新常态。根据日本政府2023年的最新统计，当地住宅平均面积已缩减至约92平方米（约990平方尺），较2003年的高峰期缩小约3平方米，回到30年前的水平。「变相加价」成为市场常态，年轻人及中低收入人士的居住环境进一步受压。
住宅面积缩小 两人单位不足「富裕标准」
根据日本总务省每5年进行一次的「住宅与土地统计调查」显示，自1960年代以来，当地住宅面积不断扩大，于2000年代达到顶峰。然而，最近5年住宅面积明显缩小，当中包括一户建（独立屋）及公寓（分层单位）。现时两夫妇的平均居住面积约50平方米（约538平方尺），低于日本政府定义的「富裕居住生活」标准的55平方米（约592平方尺）。
东京一名50多岁的女性租户透露，她与丈夫目前居住在一个30平方米（约323平方尺）的小单位，坦言生活空间「令人窒息」，但由于工作地点附近的物业价格过高，无法负担更大的单位，只能放弃搬迁的念头。
置业取舍现分歧 价格与地段难兼得
横滨市一名30多岁的女性受访者透露，她与丈夫现居于一个50平方米（约538平方尺）的2房单位，两人都希望搬到更宽敞的住所，但新建单位价格过高，连部分地段的二手楼都难以负担。她指出，丈夫在物业选择上更看重地段及品牌价值，而她则偏好价格较低的郊区物业，造成置业需求上的分歧。
随着疫情后工作模式回归正常，双职工家庭对交通便利性的需求显著增加。然而，越是交通方便的地段，住宅面积越难有保证，令不少家庭在置业时面临更多妥协。
一人家庭激增 「纳米楼」需求持续上升
日本国土交通省预测，2024年后住宅面积将进一步缩小。不动产经济研究所指出，住宅面积缩减的主要原因是建筑成本上升，而一人家庭的增加亦催化了「纳米楼」的需求。根据日本人口普查，2020年一人家庭的占比已增至38%，较5年前上升3.5个百分点，小户型住宅成为市场的主流。
建筑成本飙升 「变相加价」成新常态
建筑成本上升是住宅缩小的主要原因之一。据日本国土交通省的建筑工程费平减指数（住宅综合）最近显示，现时建筑费用比2015年度上升了约30%，而住宅用地价格亦持续上升。为了避免因直接转嫁成本而令楼价过高，业界普遍采用缩小面积的方式来控制楼价，这种手法被形容为「变相加价」，类似食品市场中减少容量但保持平稳价格的策略。此外，一些楼盘更以低价建材用于公共空间，以进一步压低成本。
一户建需求下降 富裕阶层偏爱市区公寓
在一户建（独立屋）方面，较大面积且价格较高的订制住宅需求亦明显减少。截至2024年9月，订制住宅的新建开工数量连续3年下降。业界认为，能够负担订制住宅的买家数量并无增加，而富裕阶层则更倾向购买市中心的公寓，取代位于郊区的大型一户建。
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