2025-06-27 28Hse Editor
近年日本樓市面對建築成本飆升及土地價格上漲，為了令樓價看似「可負擔」，住宅面積縮小成為一種新常態。根據日本政府2023年的最新統計，當地住宅平均面積已縮減至約92平方米（約990平方呎），較2003年的高峰期縮小約3平方米，回到30年前的水平。「變相加價」成為市場常態，年輕人及中低收入人士的居住環境進一步受壓。
住宅面積縮小 兩人單位不足「富裕標準」
根據日本總務省每5年進行一次的「住宅與土地統計調查」顯示，自1960年代以來，當地住宅面積不斷擴大，於2000年代達到頂峰。然而，最近5年住宅面積明顯縮小，當中包括一戶建（獨立屋）及公寓（分層單位）。現時兩夫婦的平均居住面積約50平方米（約538平方呎），低於日本政府定義的「富裕居住生活」標準的55平方米（約592平方呎）。
東京一名50多歲的女性租戶透露，她與丈夫目前居住在一個30平方米（約323平方呎）的小單位，坦言生活空間「令人窒息」，但由於工作地點附近的物業價格過高，無法負擔更大的單位，只能放棄搬遷的念頭。
置業取捨現分歧 價格與地段難兼得
橫濱市一名30多歲的女性受訪者透露，她與丈夫現居於一個50平方米（約538平方呎）的2房單位，兩人都希望搬到更寬敞的住所，但新建單位價格過高，連部分地段的二手樓都難以負擔。她指出，丈夫在物業選擇上更看重地段及品牌價值，而她則偏好價格較低的郊區物業，造成置業需求上的分歧。
隨着疫情後工作模式回歸正常，雙職工家庭對交通便利性的需求顯著增加。然而，越是交通方便的地段，住宅面積越難有保證，令不少家庭在置業時面臨更多妥協。
一人家庭激增 「納米樓」需求持續上升
日本國土交通省預測，2024年後住宅面積將進一步縮小。不動產經濟研究所指出，住宅面積縮減的主要原因是建築成本上升，而一人家庭的增加亦催化了「納米樓」的需求。根據日本人口普查，2020年一人家庭的佔比已增至38%，較5年前上升3.5個百分點，小戶型住宅成為市場的主流。
建築成本飆升 「變相加價」成新常態
建築成本上升是住宅縮小的主要原因之一。據日本國土交通省的建築工程費平減指數（住宅綜合）最近顯示，現時建築費用比2015年度上升了約30%，而住宅用地價格亦持續上升。為了避免因直接轉嫁成本而令樓價過高，業界普遍採用縮小面積的方式來控制樓價，這種手法被形容為「變相加價」，類似食品市場中減少容量但保持平穩價格的策略。此外，一些樓盤更以低價建材用於公共空間，以進一步壓低成本。
一戶建需求下降 富裕階層偏愛市區公寓
在一戶建（獨立屋）方面，較大面積且價格較高的訂製住宅需求亦明顯減少。截至2024年9月，訂製住宅的新建開工數量連續3年下降。業界認為，能夠負擔訂製住宅的買家數量並無增加，而富裕階層則更傾向購買市中心的公寓，取代位於郊區的大型一戶建。
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