香港商铺市场正式转型，2026年首季各区铺位租务走势各异。据美联工商铺数据，四大核心区（中环、尖沙咀、铜锣湾及旺角）的街铺整体空置率虽跌至11.1%的两年新低，但大市回暖并未惠及所有地段，区与区、甚至同区街道租务情况参差。
最明显的例子是旺角洗衣街，首季空置率升至13.5%，创近十年新高。同区街道情况不一，显示铺市尚未全面复苏。若单凭整体数据，实难以准确评估市况。本文将剖析洗衣街空置率上升的原因，并对比其他核心区的现况，以了解商铺市场的实际情况。
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旺角区内市况两极：洗衣街空置率创新高
单看整体数据，旺角首季街铺空置率企稳在9.9%，属四大核心区中最低。然而，区内街道的租务情况落差甚大。园艺街及园圃街等特色街道，凭藉特定主题吸引固定客群，承租力保持平稳，录得全数租出；但贯穿核心地段的洗衣街，空置率却升至13.5%，创2016年有纪录以来新高。该街道首季有17间空置商铺，较去年第三季增加逾五成。数据反映租客选址趋向审慎，非一线或缺乏特色的地段较难吸引商户进驻。
重建阵痛、定位模糊与客源流失：三大因素推高洗衣街空置率
洗衣街空置率上升，背后涉及区内重建预期、街道定位，以至宏观消费模式的转变。
前水务署及食环署旧址即将兴建大型商厦（Green Heart），令该区投资气氛转趋活跃。不少业主看好长远发展，续租时叫价依然进取。可是，地盘施工影响周边环境并阻塞行人通道，短期内反而令该处人流减少。零售市道放缓，加上人流大减，现有商户难以负担高昂租金，宁愿迁往周边租金较便宜的街道。业主期望与商户承租能力因而渐行渐远。
另一方面，波鞋街与金鱼街等旺街主题鲜明，洗衣街的商铺种类则较为杂乱，既有体育用品店和茶餐厅，也有车房和五金店。洗衣街位处连接不同区域的要道，途人多数匆匆走过，甚少停留消费。街上民生店铺与零售店混杂，每逢市况转差，便难以保住稳定客源。
纵观整体市场，旺角的零售及餐饮业一向依赖本地大众与年轻客群。近年港人热衷北上消费和网购，洗衣街流失不少街坊及学生客，直接打击商户生意。再者，访港旅客转为追求深度游和体验式消费，而近期的旅游推广及大型活动亦多集中在尖沙咀或中西区。旺角欠缺大型新景点吸引游客，难以从中分一杯羹，令区内二线街道商户的租铺意欲大减。
中环与尖沙咀市况回暖
旺角市况疲弱，反观中环与尖沙咀受惠于金融及旅游业，商铺租务明显好转。
尖沙咀首季街铺空置率跌至11.1%，创四年新低；吉铺减至164个，为2019年第三季以来最少。旅客重临，钟表珠宝等高档品牌重新扩充，例如周大福以月租约200万元承租新港中心巨铺，万福珠宝亦以约12万元租用栢丽购物大道铺位。大额租务重现，反映零售商看好旅游区前景。
中环方面，整体街铺空置率报12.6%，按季跌2.6%，一线街铺更报8.5%，按季急跌5%。随着经济增长，金融及专业服务业转趋活跃，区内商务人流增加，促使金融机构如渣打银行积极承租区内大型铺位以吸纳高净值客户。连带餐饮及高档零售的租务需求亦见上升，特别是讲求体验的高级餐饮及生活品味品牌，例如法式小酒馆 Terrace Boulud相继进驻主要街道，令核心区铺市气氛显著回暖。
至于以商场及甲级写字楼为主的金钟，街铺数量虽少，但商务活动恢复亦令依赖白领客群的餐饮及服务业需求回稳。不过，企业扩充写字楼的态度依然审慎，金钟商业气氛复苏相对平稳，不及中环显著。
商铺市场趋势与投资风险
洗衣街商铺丢空与核心区市况回暖截然不同，可见投资商铺不能单凭区域概况作准。纵观市场数据，目前铺市有三大趋势：
一、选址须精准至个别街道。昔日投资者多着眼于大区发展，如今即使旺角整体空置率偏低，洗衣街依然吉铺林立。投资者必须实地审视街道人流、特色及租客承租能力。若贸然买入市况疲弱或正值转型的铺位，恐将面临商铺丢空及资金受困之险。
二、零售模式转变。数据显示，四大核心区的夹公仔店增至68间，半年内多出10间；餐厅及外卖店亦增至2,006间，相比去年第三季的1,971间，餐饮店铺净增加35间，扭转了自2024年首季高峰后的持续跌势。这反映随着旅客回流、商务活动增加及本地消费气氛改善，餐饮业已重新成为承租核心区铺位的主力。传统服装及实体零售日渐萎缩，低成本的娱乐体验及餐饮业乘势而起，业主须相应调整对租客组合及租金回报的期望。
三、重建效益需时。大型基建或重建项目固然能提升地区长远价值，惟项目落成前，周边商铺往往须经历漫长过渡期。投资者若单凭未来规划而高价入市，忽略当下租金回报及租客承租能力，将面临沉重的现金流压力。
总括而言，中环与尖沙咀的数据反映香港核心商业区仍具吸引力，一线街铺租金有望率先见底回升。然而，旺角洗衣街的现况亦提醒市场，消费模式转变影响深远。投资者必须洞察街道实际环境，灵活调整租务策略，方能在走势两极的市场中站稳阵脚。
