香港商舖市場正式轉型，2026年首季各區舖位租務走勢各異。據美聯工商舖數據，四大核心區（中環、尖沙咀、銅鑼灣及旺角）的街舖整體空置率雖跌至11.1%的兩年新低，但大市回暖並未惠及所有地段，區與區、甚至同區街道租務情況參差。
最明顯的例子是旺角洗衣街，首季空置率升至13.5%，創近十年新高。同區街道情況不一，顯示舖市尚未全面復蘇。若單憑整體數據，實難以準確評估市況。本文將剖析洗衣街空置率上升的原因，並對比其他核心區的現況，以了解商舖市場的實際情況。
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旺角區內市況兩極：洗衣街空置率創新高
單看整體數據，旺角首季街舖空置率企穩在9.9%，屬四大核心區中最低。然而，區內街道的租務情況落差甚大。園藝街及園圃街等特色街道，憑藉特定主題吸引固定客群，承租力保持平穩，錄得全數租出；但貫穿核心地段的洗衣街，空置率卻升至13.5%，創2016年有紀錄以來新高。該街道首季有17間空置商舖，較去年第三季增加逾五成。數據反映租客選址趨向審慎，非一線或缺乏特色的地段較難吸引商戶進駐。
重建陣痛、定位模糊與客源流失：三大因素推高洗衣街空置率
洗衣街空置率上升，背後涉及區內重建預期、街道定位，以至宏觀消費模式的轉變。
前水務署及食環署舊址即將興建大型商廈（Green Heart），令該區投資氣氛轉趨活躍。不少業主看好長遠發展，續租時叫價依然進取。可是，地盤施工影響周邊環境並阻塞行人通道，短期內反而令該處人流減少。零售市道放緩，加上人流大減，現有商戶難以負擔高昂租金，寧願遷往周邊租金較便宜的街道。業主期望與商戶承租能力因而漸行漸遠。
另一方面，波鞋街與金魚街等旺街主題鮮明，洗衣街的商舖種類則較為雜亂，既有體育用品店和茶餐廳，也有車房和五金店。洗衣街位處連接不同區域的要道，途人多數匆匆走過，甚少停留消費。街上民生店舖與零售店混雜，每逢市況轉差，便難以保住穩定客源。
縱觀整體市場，旺角的零售及餐飲業一向依賴本地大眾與年輕客群。近年港人熱衷北上消費和網購，洗衣街流失不少街坊及學生客，直接打擊商戶生意。再者，訪港旅客轉為追求深度遊和體驗式消費，而近期的旅遊推廣及大型活動亦多集中在尖沙咀或中西區。旺角欠缺大型新景點吸引遊客，難以從中分一杯羹，令區內二線街道商戶的租舖意欲大減。
中環與尖沙咀市況回暖
旺角市況疲弱，反觀中環與尖沙咀受惠於金融及旅遊業，商舖租務明顯好轉。
尖沙咀首季街舖空置率跌至11.1%，創四年新低；吉舖減至164個，為2019年第三季以來最少。旅客重臨，鐘錶珠寶等高檔品牌重新擴充，例如周大福以月租約200萬元承租新港中心巨舖，萬福珠寶亦以約12萬元租用栢麗購物大道舖位。大額租務重現，反映零售商看好旅遊區前景。
中環方面，整體街舖空置率報12.6%，按季跌2.6%，一線街舖更報8.5%，按季急跌5%。隨着經濟增長，金融及專業服務業轉趨活躍，區內商務人流增加，促使金融機構如渣打銀行積極承租區內大型舖位以吸納高淨值客戶。連帶餐飲及高檔零售的租務需求亦見上升，特別是講求體驗的高級餐飲及生活品味品牌，例如法式小酒館 Terrace Boulud相繼進駐主要街道，令核心區舖市氣氛顯著回暖。
至於以商場及甲級寫字樓為主的金鐘，街舖數量雖少，但商務活動恢復亦令依賴白領客群的餐飲及服務業需求回穩。不過，企業擴充寫字樓的態度依然審慎，金鐘商業氣氛復甦相對平穩，不及中環顯著。
商舖市場趨勢與投資風險
洗衣街商舖丟空與核心區市況回暖截然不同，可見投資商舖不能單憑區域概況作準。縱觀市場數據，目前舖市有三大趨勢：
一、選址須精準至個別街道。昔日投資者多着眼於大區發展，如今即使旺角整體空置率偏低，洗衣街依然吉舖林立。投資者必須實地審視街道人流、特色及租客承租能力。若貿然買入市況疲弱或正值轉型的舖位，恐將面臨商舖丟空及資金受困之險。
二、零售模式轉變。數據顯示，四大核心區的夾公仔店增至68間，半年內多出10間；餐廳及外賣店亦增至2,006間，相比去年第三季的1,971間，餐飲店舖淨增加35間，扭轉了自2024年首季高峰後的持續跌勢。這反映隨着旅客回流、商務活動增加及本地消費氣氛改善，餐飲業已重新成為承租核心區舖位的主力。傳統服裝及實體零售日漸萎縮，低成本的娛樂體驗及餐飲業乘勢而起，業主須相應調整對租客組合及租金回報的期望。
三、重建效益需時。大型基建或重建項目固然能提升地區長遠價值，惟項目落成前，周邊商舖往往須經歷漫長過渡期。投資者若單憑未來規劃而高價入市，忽略當下租金回報及租客承租能力，將面臨沉重的現金流壓力。
總括而言，中環與尖沙咀的數據反映香港核心商業區仍具吸引力，一線街舖租金有望率先見底回升。然而，旺角洗衣街的現況亦提醒市場，消費模式轉變影響深遠。投資者必須洞察街道實際環境，靈活調整租務策略，方能在走勢兩極的市場中站穩陣腳。
