近月息口去向未明，加上部分地区商厦空置率未见回落，消息指滙控在今年1月完成私有化恒生后，正加快处理恒生持有的高风险香港商业房贷，目前已让私募债务基金查阅帐目。银行主动出售大额不良资产以重整财务，意味其风险管理策略正逐步转向。这批贷款最终的折让幅度，以至新债主接手后的处置方式，将成为测试本地物业估值与市场承接力的指标。
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中小型发展商困境与坏帐成因
滙控加快出售资产，主要源于恒生的贷款质素恶化。滙控的财务报告显示，截至去年底，滙控集团被列为次级及减值的香港商业房贷达87亿美元，其中52亿美元即约405亿港元属于恒生。这批坏帐占恒生整体香港商业房贷比例达34.67%。
恒生以往的贷款组合中，中小型地产商占比较高。今年息口预期落空，大型发展商能靠多元业务及发债维持现金流，但中小型发展商多依赖单一项目或收租物业作抵押贷款，防守力较弱。
同时，本地商厦租务市场复苏步伐不一。中环甲厦空置率虽由两年前的12.1%回落至近期的8.8%，但九龙东等非核心区商厦空置率依然高企。不少中小型发展商持有非核心区物业，租金收入下跌加上利息开支增加，导致资金周转不灵，推高恒生的坏帐。市场传出，早于去年7月，滙控伦敦总行的企业信贷及特别信贷主管已罕有介入，要求恒生出售当时约值30亿美元的房地产坏帐。总行高层亲自处理，意味集团不再寄望楼市自然反弹，决定主动清理帐目。
银行策略转变与买卖角力
英国《金融时报》引述消息报道，滙控目前正与私募债务基金商讨出售该批坏帐。这类基金收购不良贷款时，通常要求大幅折让，双方定价料需一番角力。
过去银行处理发展商还款困难，多倾向延长贷款期或重组债务，以避免即时接管物业而在帐面录得巨额亏损。滙控今次主动向投资者开放帐目，反映集团已改变以往被动等待楼市复苏的策略。恒生私有化后，不再受制于公众股东对短期盈利的要求，使滙控能承受单次撇帐的损失，从而加快斩缆。
坏帐易手对楼市的三大冲击
债主易手将直接冲击楼市，主要见于以下三方面：
一、新债主急套现 银主盘料增
私募基金买入坏帐后通常急于套现，未必像银行般顾及客户关系。市场预期新债主很大机会直接接管违约发展商的抵押品，再推出市场。一旦接管人大量放售非核心区商厦和商铺，自然会拖低同区以至整体物业成交价，进一步拉低估值。
二、 发展商周转困难 住宅新盘定价受压
这次卖出的虽然是商业房贷，但也可能波及住宅市场。中小型发展商一旦有商业物业遭接管，周转会更困难，可能要加快推售住宅新盘或货尾套现。发展商急于卖楼，自然会压低一手楼价，大型发展商最终也可能要跟随降价。
三、 银行收紧借贷 改变炒卖模式
滙控主动清理坏帐，或会促使其他本地银行加快处理手头坏帐。预料银行未来审批房地产贷款会更严格，抵押品估值也会打更大折扣。以往依赖高额借贷炒卖物业的模式将难以维持，未来楼市料改由资金充裕的用家和大型财团主导。
总结：楼市步入减债期 投资重防守
滙控洽售恒生高风险房贷，意味香港楼市正逐步减债。从中小型发展商的周转压力，到私募基金接管物业的风险，可见整体物业正重新估值。投资者不能再寄望借贷扩张能带动楼价上升，未来买楼必须更留意资金风险，并审慎评估物业的实际租值。
