近月息口去向未明，加上部分地區商廈空置率未見回落，消息指滙控在今年1月完成私有化恒生後，正加快處理恒生持有的高風險香港商業房貸，目前已讓私募債務基金查閱帳目。銀行主動出售大額不良資產以重整財務，意味其風險管理策略正逐步轉向。這批貸款最終的折讓幅度，以至新債主接手後的處置方式，將成為測試本地物業估值與市場承接力的指標。
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中小型發展商困境與壞帳成因
滙控加快出售資產，主要源於恒生的貸款質素惡化。滙控的財務報告顯示，截至去年底，滙控集團被列為次級及減值的香港商業房貸達87億美元，其中52億美元即約405億港元屬於恒生。這批壞帳佔恒生整體香港商業房貸比例達34.67%。
恒生以往的貸款組合中，中小型地產商佔比較高。今年息口預期落空，大型發展商能靠多元業務及發債維持現金流，但中小型發展商多依賴單一項目或收租物業作抵押貸款，防守力較弱。
同時，本地商廈租務市場復甦步伐不一。中環甲廈空置率雖由兩年前的12.1%回落至近期的8.8%，但九龍東等非核心區商廈空置率依然高企。不少中小型發展商持有非核心區物業，租金收入下跌加上利息開支增加，導致資金周轉不靈，推高恒生的壞帳。市場傳出，早於去年7月，滙控倫敦總行的企業信貸及特別信貸主管已罕有介入，要求恒生出售當時約值30億美元的房地產壞帳。總行高層親自處理，意味集團不再寄望樓市自然反彈，決定主動清理帳目。
銀行策略轉變與買賣角力
英國《金融時報》引述消息報道，滙控目前正與私募債務基金商討出售該批壞帳。這類基金收購不良貸款時，通常要求大幅折讓，雙方定價料需一番角力。
過去銀行處理發展商還款困難，多傾向延長貸款期或重組債務，以避免即時接管物業而在帳面錄得巨額虧損。滙控今次主動向投資者開放帳目，反映集團已改變以往被動等待樓市復甦的策略。恒生私有化後，不再受制於公眾股東對短期盈利的要求，使滙控能承受單次撇帳的損失，從而加快斬纜。
壞帳易手對樓市的三大衝擊
債主易手將直接衝擊樓市，主要見於以下三方面：
一、新債主急套現 銀主盤料增
私募基金買入壞帳後通常急於套現，未必像銀行般顧及客戶關係。市場預期新債主很大機會直接接管違約發展商的抵押品，再推出市場。一旦接管人大量放售非核心區商廈和商舖，自然會拖低同區以至整體物業成交價，進一步拉低估值。
二、 發展商周轉困難 住宅新盤定價受壓
這次賣出的雖然是商業房貸，但也可能波及住宅市場。中小型發展商一旦有商業物業遭接管，周轉會更困難，可能要加快推售住宅新盤或貨尾套現。發展商急於賣樓，自然會壓低一手樓價，大型發展商最終也可能要跟隨降價。
三、 銀行收緊借貸 改變炒賣模式
滙控主動清理壞帳，或會促使其他本地銀行加快處理手頭壞帳。預料銀行未來審批房地產貸款會更嚴格，抵押品估值也會打更大折扣。以往依賴高額借貸炒賣物業的模式將難以維持，未來樓市料改由資金充裕的用家和大型財團主導。
總結：樓市步入減債期 投資重防守
滙控洽售恒生高風險房貸，意味香港樓市正逐步減債。從中小型發展商的周轉壓力，到私募基金接管物業的風險，可見整體物業正重新估值。投資者不能再寄望借貸擴張能帶動樓價上升，未來買樓必須更留意資金風險，並審慎評估物業的實際租值。
