大埔豪宅林海山城早前发生一宗「先租后买」合约纠纷。一名住户以月租10万元签订42个月租约，入住半年后决定退租。该住户指称按地产代理建议，以为递交退租信即可解约，最终遭发展商入禀法院，追讨250万元违约金。
事件反映出这类付款计划的合约责任与潜在风险，亦引发外界对地产代理专业操守的关注。
阅读更多：
一文看清不同类型代理权限：查用途、清身分、保权益！5招确保物业交易更安心
【精明消费者必读】认清合法违规楼盘广告4大特徵！投诉代理有咩途径？｜一文睇清经纪操守、资格及上诉机制
合约细节与索偿经过
林海山城由希慎兴业与香港兴业合作发展，于2023年3月推出「先租后买」计划。涉事住户签署一份为期42个月的合约，年租119万元，折合月租近10万元。该单位的租金定价高于市场水平，与差饷物业估价署评估的租值相差约3.25倍。住户入住半年后决定迁出，表示按地产代理建议，向发展商发出退租信以单方面终止合约。
不过，合约条款列明，若租客提前解约，必须赔偿租期馀下的租金及其他附带费用。发展商最终按合约条款，要求住户赔偿逾250万元，并指住户对事件的描述失实。
图一：林海山城
「先租后买」计划的合约责任
近年楼市交投转慢，发展商推出各项付款计划吸引买家入市，「先租后买」是其中之一。准买家选择这计划先以租客身份入住，若在合约订明的指定期限内决定购入物业，已缴付的租金可全数或部分用作扣减楼价。
这类计划受严格的合约条款约束。合约本质上是一份租赁协议，同时附加购入物业的选择权。发展商收取高于市价的租金，旨在促使租户最终落实购买单位。法律界人士指出，纯粹租住的消费者一般不会考虑此租金水平。若租户最终决定不购买并中途退租，即属违反租赁协议，发展商有权按合约条款追讨馀下租期的租金。
地产代理操守与监管要求
在这宗纠纷中，地产代理的角色备受关注。涉事住户表示受代理误导，以为写信退租即可免责；亦有指代理曾向其他准买家声称，只需向发展商发出三封信件便可搬出，无须理会律师信。若指控属实，涉事代理的行为已违反专业操守。
地产代理监管局（地监局）及一手住宅物业销售监管局对此类情况均有明确规管。根据地监局的操守守则，代理执业时须诚实向客户提供服务，保障客户免受欺诈或失实陈述影响。代理负有「应尽一切应尽的努力」的责任，必须充分掌握适用法例及合约条款，以便向客户提供准确的专业意见。
此外，销售一手物业时，一手住宅物业销售条例禁止任何人作出失实陈述或传播误导资料。处理「先租后买」等交易时，地产代理应向准买家解释合约条款、提前解约的法律后果及财务风险，不应轻率作承诺。官方监管机构表示，已接获投诉并开始调查，若发现有违规行为，料将严肃处理。
签署合约的法律责任与建议
此案反映出签署合约的法律责任。香港法律重视合约精神，签署合约即代表同意并接受条款约束。在法律上，不了解条款细节或单凭代理口头承诺，通常难以作为推翻书面合约的理据。
准买家参与「先租后买」或其他付款计划前，应仔细阅读并理解所有条款，特别是违约责任、解约条件及赔偿机制。面对复杂的合约内容，消费者不宜单方面依赖地产代理的口头解释，应考虑寻求独立法律意见，评估自身财务能力与风险，全面掌握细节后才作决定。
