大埔豪宅林海山城早前發生一宗「先租後買」合約糾紛。一名住戶以月租10萬元簽訂42個月租約，入住半年後決定退租。該住戶指稱按地產代理建議，以為遞交退租信即可解約，最終遭發展商入稟法院，追討250萬元違約金。
事件反映出這類付款計劃的合約責任與潛在風險，亦引發外界對地產代理專業操守的關注。
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合約細節與索償經過
林海山城由希慎興業與香港興業合作發展，於2023年3月推出「先租後買」計劃。涉事住戶簽署一份為期42個月的合約，年租119萬元，折合月租近10萬元。該單位的租金定價高於市場水平，與差餉物業估價署評估的租值相差約3.25倍。住戶入住半年後決定遷出，表示按地產代理建議，向發展商發出退租信以單方面終止合約。
不過，合約條款列明，若租客提前解約，必須賠償租期餘下的租金及其他附帶費用。發展商最終按合約條款，要求住戶賠償逾250萬元，並指住戶對事件的描述失實。
圖一：林海山城
「先租後買」計劃的合約責任
近年樓市交投轉慢，發展商推出各項付款計劃吸引買家入市，「先租後買」是其中之一。準買家選擇這計劃先以租客身份入住，若在合約訂明的指定期限內決定購入物業，已繳付的租金可全數或部分用作扣減樓價。
這類計劃受嚴格的合約條款約束。合約本質上是一份租賃協議，同時附加購入物業的選擇權。發展商收取高於市價的租金，旨在促使租戶最終落實購買單位。法律界人士指出，純粹租住的消費者一般不會考慮此租金水平。若租戶最終決定不購買並中途退租，即屬違反租賃協議，發展商有權按合約條款追討餘下租期的租金。
地產代理操守與監管要求
在這宗糾紛中，地產代理的角色備受關注。涉事住戶表示受代理誤導，以為寫信退租即可免責；亦有指代理曾向其他準買家聲稱，只需向發展商發出三封信件便可搬出，無須理會律師信。若指控屬實，涉事代理的行為已違反專業操守。
地產代理監管局（地監局）及一手住宅物業銷售監管局對此類情況均有明確規管。根據地監局的操守守則，代理執業時須誠實向客戶提供服務，保障客戶免受欺詐或失實陳述影響。代理負有「應盡一切應盡的努力」的責任，必須充分掌握適用法例及合約條款，以便向客戶提供準確的專業意見。
此外，銷售一手物業時，一手住宅物業銷售條例禁止任何人作出失實陳述或傳播誤導資料。處理「先租後買」等交易時，地產代理應向準買家解釋合約條款、提前解約的法律後果及財務風險，不應輕率作承諾。官方監管機構表示，已接獲投訴並開始調查，若發現有違規行為，料將嚴肅處理。
簽署合約的法律責任與建議
此案反映出簽署合約的法律責任。香港法律重視合約精神，簽署合約即代表同意並接受條款約束。在法律上，不了解條款細節或單憑代理口頭承諾，通常難以作為推翻書面合約的理據。
準買家參與「先租後買」或其他付款計劃前，應仔細閱讀並理解所有條款，特別是違約責任、解約條件及賠償機制。面對複雜的合約內容，消費者不宜單方面依賴地產代理的口頭解釋，應考慮尋求獨立法律意見，評估自身財務能力與風險，全面掌握細節後才作決定。
