近日网传一宗租务纠纷。有租客以月租11,000元租住筲箕湾某单位，入伙首天即见天花严重漏水；未几墙皮剥落，黑绿霉菌蔓延一室。业主上门拍照后便敷衍拖延，拒绝维修，最后索性失踪。租客求助无门，无奈与霉菌同眠，哑忍至一年约满。
网民怀疑涉事大厦由单一业主持有，单位仅作表面粉饰，实为金玉其外的「化妆楼」。业主卸责固然可恨，但更值得探讨的是：万一不幸租错漏水单位，业主又撒手不管，租客到底有何自保之法？
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一、 拒绝哑忍 拍照留痕
面对单位漏水发霉，租客最忌如上述事主般默默忍受。此举不但有损健康，退租时更随时被业主反咬一口，诬陷租客保养不善而克扣按金。发现问题首天便须主动出击。首要是蒐集证据，租客应即时以照片及影片，清楚拍下漏水位置、严重程度及受损财物，并记录日期时间。
其后务必以书面形式，例如手机通讯软件、电邮或挂号信，正式通知业主或租务代理要求维修。即使业主已读不回或百般推搪，这些通讯纪录便是日后对簿公堂的铁证，足以证明租客已尽通知义务，而业主并无履行维修责任。
二、 追查源头 官方介入
通知业主之馀，租客亦应尽快厘清漏水源头。若怀疑牵涉楼上单位或大厦外墙，可先联络管理处协助视察。若管理处无能为力，便应要求食环署及屋宇署辖下的渗水办介入调查。坊间常诟病渗水办手脚慢兼成功率低，但据官方近年数据，该处已陆续引入微波断层扫描及红外线热成像分析等新技术，将寻找源头的成功率由以往三至四成大幅提升至约七成。
纵然一般个案仍需约90个工作天处理，但只要证实源头并发出妨扰事故通知，便能藉官方权力向楼上业主或大厦法团施压，成效远胜租客单打独斗。故此租客务必及早立案，以免错失时机。
三、 追究隐瞒 投诉代理
若单位经由地产代理租入，租客大可检视代理有否失职。根据地产代理监管局（下称地监局）指引，代理处理租赁时必须诚实尽责，妥善填写物业状况说明。若代理明知大厦是隐患重重的化妆楼，或早知单位严重漏水却刻意隐瞒，即属违规。租客绝对有权向监管局投诉，一经查实，涉事代理随时面临停牌甚至罚款。
参考过往法庭案例，若证实业主或代理蓄意隐瞒重大瑕疵而令租客蒙受损失，更有机会构成民事欺诈或失实陈述。此举对不负责任的从业员，绝对具有相当大阻吓力。
四、 厘清责任 忌乱停租
一般标准租约皆订明，物业结构维修如喉管破裂或天花渗漏，全属业主责任；租客只负责内部日常保养。业主拒绝维修致单位不宜居住，理应构成违约。然而租客切忌意气用事，企图以拒交租金作抗议，这往往是致命的法律陷阱。
香港法律框架订明，除非租约明文订有抵销条款，否则交租与维修乃两项独立责任。租客单方面停租，业主反可名正言顺以欠租为由，向土地审裁处申请收楼兼没收按金。正确做法是透过律师发信，直指业主违反普通法及租约中让租客平静享受物业的隐含条款，限令对方于合理时间内履行维修责任。
五、 入禀小额 追讨损失
若业主依然故我，租客大可循法律途径追讨漏水造成的损失。平民百姓请律师打官司固然费时失事，此时小额钱债审裁处便是理想途径。现时小额申索上限为75,000元，足以涵盖大部分因漏水损毁的家俬、被迫暂住酒店的开支以至清洁费用。审裁处入禀费相当低，且不容许律师代表出庭，双方必须亲自陈述案情，有效降低了寻求公义的门槛。租客只需备妥早前蒐集的影音证据、维修报价单及书面通知纪录，理据便已十分充分。
当然，若租约正值生约期，最乾脆莫过于按合约给予1个月通知退租，及早止损；若仍在死约期内，则可表明单位不宜居住并准备入禀，藉此与业主协商无条件提早解约兼退回按金。
带眼识楼 据理力争
筲箕湾这宗纠纷无疑是深刻教训。月花逾万元租金，换来的竟是与霉菌共对一年，此等精神折磨绝不应默默承受。广大租客签约前务必带眼识楼，最好趁雨天过后视察单位，细心留意天花及窗台边缘有无重新涂抹的痕迹，并确保租约清晰列明双方维修责任。
租屋终究是寻找安身之所，遇上无良业主与恶劣环境，租客更须保持理智，善用合约条款、政府部门及法律途径捍卫权益。若怕麻烦而委曲求全，只会助长无良业主继续以化妆楼图利，令更多无辜者跌入陷阱。
