近日網傳一宗租務糾紛。有租客以月租11,000元租住筲箕灣某單位，入伙首天即見天花嚴重漏水；未幾牆皮剝落，黑綠霉菌蔓延一室。業主上門拍照後便敷衍拖延，拒絕維修，最後索性失蹤。租客求助無門，無奈與霉菌同眠，啞忍至一年約滿。
網民懷疑涉事大廈由單一業主持有，單位僅作表面粉飾，實為金玉其外的「化妝樓」。業主卸責固然可恨，但更值得探討的是：萬一不幸租錯漏水單位，業主又撒手不管，租客到底有何自保之法？
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一、 拒絕啞忍 拍照留痕
面對單位漏水發霉，租客最忌如上述事主般默默忍受。此舉不但有損健康，退租時更隨時被業主反咬一口，誣陷租客保養不善而剋扣按金。發現問題首天便須主動出擊。首要是蒐集證據，租客應即時以照片及影片，清楚拍下漏水位置、嚴重程度及受損財物，並記錄日期時間。
其後務必以書面形式，例如手機通訊軟件、電郵或掛號信，正式通知業主或租務代理要求維修。即使業主已讀不回或百般推搪，這些通訊紀錄便是日後對簿公堂的鐵證，足以證明租客已盡通知義務，而業主並無履行維修責任。
二、 追查源頭 官方介入
通知業主之餘，租客亦應盡快釐清漏水源頭。若懷疑牽涉樓上單位或大廈外牆，可先聯絡管理處協助視察。若管理處無能為力，便應要求食環署及屋宇署轄下的滲水辦介入調查。坊間常詬病滲水辦手腳慢兼成功率低，但據官方近年數據，該處已陸續引入微波斷層掃描及紅外線熱成像分析等新技術，將尋找源頭的成功率由以往三至四成大幅提升至約七成。
縱然一般個案仍需約90個工作天處理，但只要證實源頭並發出妨擾事故通知，便能藉官方權力向樓上業主或大廈法團施壓，成效遠勝租客單打獨鬥。故此租客務必及早立案，以免錯失時機。
三、 追究隱瞞 投訴代理
若單位經由地產代理租入，租客大可檢視代理有否失職。根據地產代理監管局（下稱地監局）指引，代理處理租賃時必須誠實盡責，妥善填寫物業狀況說明。若代理明知大廈是隱患重重的化妝樓，或早知單位嚴重漏水卻刻意隱瞞，即屬違規。租客絕對有權向監管局投訴，一經查實，涉事代理隨時面臨停牌甚至罰款。
參考過往法庭案例，若證實業主或代理蓄意隱瞞重大瑕疵而令租客蒙受損失，更有機會構成民事欺詐或失實陳述。此舉對不負責任的從業員，絕對具有相當大阻嚇力。
四、 釐清責任 忌亂停租
一般標準租約皆訂明，物業結構維修如喉管破裂或天花滲漏，全屬業主責任；租客只負責內部日常保養。業主拒絕維修致單位不宜居住，理應構成違約。然而租客切忌意氣用事，企圖以拒交租金作抗議，這往往是致命的法律陷阱。
香港法律框架訂明，除非租約明文訂有抵銷條款，否則交租與維修乃兩項獨立責任。租客單方面停租，業主反可名正言順以欠租為由，向土地審裁處申請收樓兼沒收按金。正確做法是透過律師發信，直指業主違反普通法及租約中讓租客平靜享受物業的隱含條款，限令對方於合理時間內履行維修責任。
五、 入稟小額 追討損失
若業主依然故我，租客大可循法律途徑追討漏水造成的損失。平民百姓請律師打官司固然費時失事，此時小額錢債審裁處便是理想途徑。現時小額申索上限為75,000元，足以涵蓋大部分因漏水損毀的傢俬、被迫暫住酒店的開支以至清潔費用。審裁處入稟費相當低，且不容許律師代表出庭，雙方必須親自陳述案情，有效降低了尋求公義的門檻。租客只需備妥早前蒐集的影音證據、維修報價單及書面通知紀錄，理據便已十分充分。
當然，若租約正值生約期，最乾脆莫過於按合約給予1個月通知退租，及早止損；若仍在死約期內，則可表明單位不宜居住並準備入稟，藉此與業主協商無條件提早解約兼退回按金。
帶眼識樓 據理力爭
筲箕灣這宗糾紛無疑是深刻教訓。月花逾萬元租金，換來的竟是與霉菌共對一年，此等精神折磨絕不應默默承受。廣大租客簽約前務必帶眼識樓，最好趁雨天過後視察單位，細心留意天花及窗台邊緣有無重新塗抹的痕跡，並確保租約清晰列明雙方維修責任。
租屋終究是尋找安身之所，遇上無良業主與惡劣環境，租客更須保持理智，善用合約條款、政府部門及法律途徑捍衛權益。若怕麻煩而委曲求全，只會助長無良業主繼續以化妝樓圖利，令更多無辜者跌入陷阱。
