谈到香港地产市场，最常被关注的板块是住宅与写字楼。近年这两个市场趋于饱和，表现亦显波动。仲量联行报告指出，截至8月底，整体写字楼空置率达13.5%，反映传统板块正面临严峻挑战，资金因而寻找新方向。近日，彭博报导，私募股权巨头美国黑石集团在地产峰会上高调宣称，学生宿舍已成为香港增长最快的地产投资项目，令市场瞩目。
这一现象与教育市场的结构变化相呼应。本港大学非本地学生人数急增，政府更计划大幅提升招生名额；此外，北部都会区发展启动，牛潭尾发展大纲亦已公布，其中大学城规模达52公顷。预料未来北部都会区的发展将吸引更多大学生，并成为教育与地产投资的新焦点。
政府锐意塑造香港「国际教育中心」的品牌，宿位需求量持续上升，而供应量却远远不足，令宿舍逐渐成为投资者眼中的新蓝海。
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非本地学生人数急增 宿位短缺增多
教育局于2024/25学年起，将八大非本地生限额由20%提升至40%，直接推高招生人数，其中大部分来自中国内地。香港大学(下称港大)、香港理工大学、香港中文大学(下称中大)等院校2024/25学年的非本地生人数分别为4,204人、3,785人及2,564人，创历年新高，而香港教育大学(下称教大)一年内非本地新生人数增逾一倍，内地生比例高达九成。过去十多年，非本地学生人数由约30,000人增至92,000人，增幅逾三倍。其中，2021/22学年的53,900人于四年内急升至2024/25学年的92,000人，增幅达70.68%。
图一：2024/25学年教资会资助学士学位课程 非本地学生人数 (资料来源：教资会)
图二：经本地评审全日制专上课程的非本地学生数目 (2021–2025) (资料来源：自资专上教育委员会)
瑞银估计，2024年大学宿舍需求约120,000个，但供应仅约44,000个，短缺达76,000个。加上非本地生数量持续上升，推高租务需求，令它成为炙手可热的投资市场。
大埔沙田租赁旺季租金水涨船高
宿位短缺，学生租赁需求导致邻近中大及教大的大埔及沙田区屋苑租金被推高，部分成交租金回报率更创新高。有区内地产代理透露，大埔中心两房月租由13,888元在5月急升至近16,000元，沙田租金亦按年上涨8%；一名在本地大学修读博士的内地生，于8月2日承租沙田中心海宁大厦(B座)高层B室的一个实用面积297平方尺的一房单位，月租15,500元，尺租约52.2元，业主回报率更高达10.4厘。
此外，同样升读教大的两位硕士生于7月15日一次过预缴18.8万元，承租岚山第2期1座低层E室的一个实用面积504平方尺两房单位，回报率达4.2厘。
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西营盘租金飙升 刷新区内屋苑尺租记录
邻近港大的西营盘，本年暑假租务同样火热。其中，一名来自内地的港大本科生于8月以月租35,000元承租西营盘高街111号One Eleven高层服务式住宅，单位实用面积455平方尺，尺租约77元，创下本地单人租户承租力的新高。
此外，一名就读港大的内地生于8月以月租19,500元承租西营盘艺里坊．2号一个开放式单位，按实用计尺租达99.5元，刷新屋苑记录。
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根据28Hse研究部公布的《易发租金指数》，暑假期间租金水平持续上升。今年5月首周至9月首周，指数由114.59点升至116.99点，升幅2.09%，逼近2019年8月的118.54高位。9月首周的指数距离该历史高位仅差1.55点，约1.32%。
宿舍改装成交16宗 总值61亿
美联工商铺研究部的数字显示，今年首十个月，酒店、宾馆及全幢住宅改作学生宿舍的成交共有16宗，总值61亿元。当中以酒店改装最多，有6宗，涉资40亿元；宾馆与住宅各5宗，成交金额分别为7.05亿元及14.05亿元。
分区来看，西环邻近港大，录得4宗，总值10.68亿元；尖沙咀有3宗，涉资7.3亿元；中环、旺角及油麻地各有2宗。这些数字反映，在政策推动、学位增加与宿位不足的背景下，学生宿舍正由原本的社会设施，转化为一种具增长潜力的地产投资项目。
高回报吸引资金 发展商、外资及政府推动宿舍投资
学生宿舍租期多以学年计算，租客流动低，租金稳定。根据莱坊《投资学生宿舍》，其预期回报率介乎4.5至8厘，远高于传统住宅的2至3厘。此新兴市场既能提供稳定现金流，又可在供需失衡下获取升值空间，吸引发展商、外资与政府缔造商机。
一) 发展商
部分发展商将旧工厦或酒店改装为宿舍，以降低成本并加快回本。例如观塘工业风酒店改装后每间房值约230万港元，回报率逾6厘。恒地大埔美新里项目Parkwood迎林已转为港大认可校外宿舍，床位月租介乎5,335至5,950元；信置中环ONE CENTRAL PLACE亦吸引众多学生承租，并研究旗下物业改作宿舍是否可行。
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二) 外资
外资基金亦正积极投资本港学生宿舍市场。黑石集团及新加坡政府投资公司早已在全球投资宿舍，并视香港为增长最快的市场之一。数据显示，本年首三季宿舍用途交易金额达32亿港元，几乎是去年同期的两倍。显示外资正大举进驻。
三) 政府
特区政府于2024年施政报告提出「城中学舍计划」，并于本年7月正式推出。计划鼓励商厦或酒店改建为学生宿舍，透过放宽规划及建筑限制，缩短审批时间至约6至9个月，以增加宿位供应。首批申请已于2025年下半年展开，反映市场反应热烈。
投资风险与隐忧
学生宿舍投资虽然近年备受追捧，但风险不容忽视。
第一，学生宿舍需求多依赖来港的内地学生，若未来签证政策或教育交流环境稍有收紧或变动，入住率便难免受到波及。
第二，商厦或酒店改建为宿舍，费用动辄高昂，规划、设计与施工环节繁复，回本期亦较漫长，投资者若稍有不慎，整体回报或会受损。若市场供应在短期内骤增，租金与回报率亦将被压缩，原有的租赁回报率优势遂不复明显。
第三，学生宿舍的营运管理亦具挑战。此类物业不仅提供居住空间，还需兼顾安全、卫生及社群配套，管理要求远高于一般住宅。若营运不善，容易引发投诉，削弱院校信任，甚至影响与投资者的合作前景。
第四，学生宿舍仍属新兴市场，投资者不易退场。投资者若欲退出，或将面临流动不足与估值折让的风险。加上利率环境与全球经济走势未明，融资成本上升，回报更易受压。
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