談到香港地產市場，最常被關注的板塊是住宅與寫字樓。近年這兩個市場趨於飽和，表現亦顯波動。仲量聯行報告指出，截至8月底，整體寫字樓空置率達13.5%，反映傳統板塊正面臨嚴峻挑戰，資金因而尋找新方向。近日，彭博報導，私募股權巨頭美國黑石集團在地產峰會上高調宣稱，學生宿舍已成為香港增長最快的地產投資項目，令市場矚目。
這一現象與教育市場的結構變化相呼應。本港大學非本地學生人數急增，政府更計劃大幅提升招生名額；此外，北部都會區發展啟動，牛潭尾發展大綱亦已公布，其中大學城規模達52公頃。預料未來北部都會區的發展將吸引更多大學生，並成為教育與地產投資的新焦點。
政府銳意塑造香港「國際教育中心」的品牌，宿位需求量持續上升，而供應量卻遠遠不足，令宿舍逐漸成為投資者眼中的新藍海。
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非本地學生人數急增 宿位短缺增多
教育局於2024/25學年起，將八大非本地生限額由20%提升至40%，直接推高招生人數，其中大部分來自中國內地。香港大學(下稱港大)、香港理工大學、香港中文大學(下稱中大)等院校2024/25學年的非本地生人數分別為4,204人、3,785人及2,564人，創歷年新高，而香港教育大學(下稱教大)一年內非本地新生人數增逾一倍，內地生比例高達九成。過去十多年，非本地學生人數由約30,000人增至92,000人，增幅逾三倍。其中，2021/22學年的53,900人於四年內急升至2024/25學年的92,000人，增幅達70.68%。
圖一：2024/25學年教資會資助學士學位課程 非本地學生人數 (資料來源：教資會)
圖二：經本地評審全日制專上課程的非本地學生數目 (2021–2025) (資料來源：自資專上教育委員會)
瑞銀估計，2024年大學宿舍需求約120,000個，但供應僅約44,000個，短缺達76,000個。加上非本地生數量持續上升，推高租務需求，令它成為炙手可熱的投資市場。
大埔沙田租賃旺季租金水漲船高
宿位短缺，學生租賃需求導致鄰近中大及教大的大埔及沙田區屋苑租金被推高，部分成交租金回報率更創新高。有區內地產代理透露，大埔中心兩房月租由13,888元在5月急升至近16,000元，沙田租金亦按年上漲8%；一名在本地大學修讀博士的內地生，於8月2日承租沙田中心海寧大廈(B座)高層B室的一個實用面積297平方呎的一房單位，月租15,500元，呎租約52.2元，業主回報率更高達10.4厘。
此外，同樣升讀教大的兩位碩士生於7月15日一次過預繳18.8萬元，承租嵐山第2期1座低層E室的一個實用面積504平方呎兩房單位，回報率達4.2厘。
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西營盤租金飆升 刷新區內屋苑呎租記錄
鄰近港大的西營盤，本年暑假租務同樣火熱。其中，一名來自內地的港大本科生於8月以月租35,000元承租西營盤高街111號One Eleven高層服務式住宅，單位實用面積455平方呎，呎租約77元，創下本地單人租戶承租力的新高。
此外，一名就讀港大的內地生於8月以月租19,500元承租西營盤藝里坊．2號一個開放式單位，按實用計呎租達99.5元，刷新屋苑記錄。
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根據28Hse研究部公布的《易發租金指數》，暑假期間租金水平持續上升。今年5月首周至9月首周，指數由114.59點升至116.99點，升幅2.09%，逼近2019年8月的118.54高位。9月首周的指數距離該歷史高位僅差1.55點，約1.32%。
宿舍改裝成交16宗 總值61億
美聯工商舖研究部的數字顯示，今年首十個月，酒店、賓館及全幢住宅改作學生宿舍的成交共有16宗，總值61億元。當中以酒店改裝最多，有6宗，涉資40億元；賓館與住宅各5宗，成交金額分別為7.05億元及14.05億元。
分區來看，西環鄰近港大，錄得4宗，總值10.68億元；尖沙咀有3宗，涉資7.3億元；中環、旺角及油麻地各有2宗。這些數字反映，在政策推動、學位增加與宿位不足的背景下，學生宿舍正由原本的社會設施，轉化為一種具增長潛力的地產投資項目。
高回報吸引資金 發展商、外資及政府推動宿舍投資
學生宿舍租期多以學年計算，租客流動低，租金穩定。根據萊坊《投資學生宿舍》，其預期回報率介乎4.5至8厘，遠高於傳統住宅的2至3厘。此新興市場既能提供穩定現金流，又可在供需失衡下獲取升值空間，吸引發展商、外資與政府締造商機。
一) 發展商
部分發展商將舊工廈或酒店改裝為宿舍，以降低成本並加快回本。例如觀塘工業風酒店改裝後每間房值約230萬港元，回報率逾6厘。恒地大埔美新里項目Parkwood迎林已轉為港大認可校外宿舍，床位月租介乎5,335至5,950元；信置中環ONE CENTRAL PLACE亦吸引眾多學生承租，並研究旗下物業改作宿舍是否可行。
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二) 外資
外資基金亦正積極投資本港學生宿舍市場。黑石集團及新加坡政府投資公司早已在全球投資宿舍，並視香港為增長最快的市場之一。數據顯示，本年首三季宿舍用途交易金額達32億港元，幾乎是去年同期的兩倍。顯示外資正大舉進駐。
三) 政府
特區政府於2024年施政報告提出「城中學舍計劃」，並於本年7月正式推出。計劃鼓勵商廈或酒店改建為學生宿舍，透過放寬規劃及建築限制，縮短審批時間至約6至9個月，以增加宿位供應。首批申請已於2025年下半年展開，反映市場反應熱烈。
投資風險與隱憂
學生宿舍投資雖然近年備受追捧，但風險不容忽視。
第一，學生宿舍需求多依賴來港的內地學生，若未來簽證政策或教育交流環境稍有收緊或變動，入住率便難免受到波及。
第二，商廈或酒店改建為宿舍，費用動輒高昂，規劃、設計與施工環節繁複，回本期亦較漫長，投資者若稍有不慎，整體回報或會受損。若市場供應在短期內驟增，租金與回報率亦將被壓縮，原有的租賃回報率優勢遂不復明顯。
第三，學生宿舍的營運管理亦具挑戰。此類物業不僅提供居住空間，還需兼顧安全、衛生及社群配套，管理要求遠高於一般住宅。若營運不善，容易引發投訴，削弱院校信任，甚至影響與投資者的合作前景。
第四，學生宿舍仍屬新興市場，投資者不易退場。投資者若欲退出，或將面臨流動不足與估值折讓的風險。加上利率環境與全球經濟走勢未明，融資成本上升，回報更易受壓。
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