红磡现楼项目悦麓继上周五(16日)推出首批单位后，发展商宣布加推第二张价单，涉及32伙。新一批单位折实平均尺价为21,793元，较首张价单帐面高约15%；若以同柱上下层单位作比较，实际加幅亦超过7%。是次售价上调，主要反映近期楼市气氛回暖及市场录得大手买家入市。虽然定价有所调整，但今批开放式单位折实入场费仍维持在350万元水平。
项目尺价虽较邻近二手屋苑高出约两成，但基于其现楼状况及新盘设施优势，预料对区内分支家庭及投资者仍具一定吸引力。
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红磡现楼悦麓震憾开价 折实324万入场 入场尺价1.59万起平绝同区近十年
悦麓提价加推 折实均尺直迫2.2万 开放式350万入场
悦麓乘著近期楼市气氛转旺，加上市场涌现大手客入市，发展商见势加推第二张价单共32伙。这批单位折实平均尺价达21,793元，较上周五(16日)公布的首张价单折实均尺18,999元，大幅提价约14.71%，反映发展商对市场承接力充满信心。
新推单位涵盖6伙开放式、24伙一房及2伙连平台特色户，实用面积介乎166至304平方尺。扣除最高10%折扣优惠后，折实售价由349.93万至659.55万元不等，折实尺价则介乎17,238至25,688元。
若以定价计算，整批单位市值约1.92亿元。
入场门槛方面，全数单位中最平的是7楼A室开放式户，实用面积203平方尺，折实售价349.93万元，折实尺价17,238元同时亦是今批最低。
一房单位的入场费则由532.5万元起，为16楼E室，实用面积252平方尺，折实尺价约21,131元。
至于特色户，5楼A室连平台单位实用面积166平方尺，折实价426.42万元，其折实尺价高达25,688元，属今批单位中尺价最高之选。
发展商看好后市提价加推 同柱单位实际加幅近8%
发展商对楼市前景充满信心，预期今年一手市场将呈现价量齐升的局面，故在新一轮推售策略上转趋积极，决定调高售价加推单位。若仔细比对新价单与同座向、同间隔的低一层单位，这批单位的实际加幅介乎7.31%至7.82%。是次涉及提价的单位包括7楼A及E室、11楼全层A至E室，以及16楼A、C至E室。
在众多单位之中，7楼A室的升幅最为显著，其折实尺价达17,238元，相较楼下6楼A室的15,988元，实际加幅为7.82%。
图一：悦麓2号与1号价单比较：7楼A室与6楼A室
至于其馀单位亦全线向上调整，其上调的幅度界乎7.31%至7.34%。
由此可见，发展商转而藉著楼市气氛回暖的势头，定价更加进取，希望趁著销情畅旺，顺势调升价格。
悦麓开价采贴市策略 新楼质素具叫座力
悦麓首批单位采取贴市定价策略。根据28Hse资料，邻近步程约4分钟的半新盘荟点，现时约有4个放盘，实用面积222至241平方尺，叫价介乎348万至388 万元。
参考近期一宗成交，位于荟点高层D室，实用面积241平方尺，以339万元易手，折合尺价约14,066元。
相比之下，悦麓开放式单位的折实尺价为17,238元，虽然较上述二手成交价高出约22.55%，但考虑到悦麓属全新落成楼盘，买家可享有全新装修、会所设施及发展商提供的付款办法优势。市场普遍认为，新楼与二手楼之间存在合理的「新楼溢价」，此两成多的差距反映发展商定价克制，在同区新盘市场中仍具备显著的竞争优势。
在交通与生活配套方面，悦麓与荟点同样坐拥红磡及土瓜湾的核心地段优势。两者步行前往港铁何文田站仅需6至8分钟，尽享铁路便利。此外，邻近的漆咸道北设有多条巴士及小巴路线，往返港九新界各地极为便利，加上区内民生商店林立，生活配套早已发展成熟。
综合楼龄差异、景观质素及新楼配备等因素，悦麓的开价符合区内合理的市价水平。对于追求新楼质素但预算有限的买家而言，这是一个性价比相当不俗的选择。预料此定价将能吸引不少区内的分支家庭客源及长线投资者目光。
图二：悦麓开放式入场单位与荟点二手成交比较
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项目背景
悦麓由 TKS Limited 发展，位于红磡高山道26号，属单幢式现楼项目。全盘提供83伙，户型涵盖开放式、一房及特色单位，实用面积介乎166至304平方尺。
交通与配套方面，项目距离港铁何文田站约6分钟步程。物业位处小学34校网及九龙城中学校网，并邻近理工大学、都会大学等多所高等学府。
销售方面，发展商于上周五(16日)公布首张价单，涉及30伙开放式及一房单位，折实平均尺价为18,999元，创下同区近10年新低。
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