紅磡現樓項目悅麓繼上周五(16日)推出首批單位後，發展商宣佈加推第二張價單，涉及32伙。新一批單位折實平均呎價為21,793元，較首張價單帳面高約15%；若以同柱上下層單位作比較，實際加幅亦超過7%。是次售價上調，主要反映近期樓市氣氛回暖及市場錄得大手買家入市。雖然定價有所調整，但今批開放式單位折實入場費仍維持在350萬元水平。
項目呎價雖較鄰近二手屋苑高出約兩成，但基於其現樓狀況及新盤設施優勢，預料對區內分支家庭及投資者仍具一定吸引力。
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紅磡現樓悅麓震憾開價 折實324萬入場 入場呎價1.59萬起平絕同區近十年
悅麓提價加推 折實均呎直迫2.2萬 開放式350萬入場
悅麓乘著近期樓市氣氛轉旺，加上市場湧現大手客入市，發展商見勢加推第二張價單共32伙。這批單位折實平均呎價達21,793元，較上周五(16日)公佈的首張價單折實均呎18,999元，大幅提價約14.71%，反映發展商對市場承接力充滿信心。
新推單位涵蓋6伙開放式、24伙一房及2伙連平台特色戶，實用面積介乎166至304平方呎。扣除最高10%折扣優惠後，折實售價由349.93萬至659.55萬元不等，折實呎價則介乎17,238至25,688元。
若以定價計算，整批單位市值約1.92億元。
入場門檻方面，全數單位中最平的是7樓A室開放式戶，實用面積203平方呎，折實售價349.93萬元，折實呎價17,238元同時亦是今批最低。
一房單位的入場費則由532.5萬元起，為16樓E室，實用面積252平方呎，折實呎價約21,131元。
至於特色戶，5樓A室連平台單位實用面積166平方呎，折實價426.42萬元，其折實呎價高達25,688元，屬今批單位中呎價最高之選。
發展商看好後市提價加推 同柱單位實際加幅近8%
發展商對樓市前景充滿信心，預期今年一手市場將呈現價量齊升的局面，故在新一輪推售策略上轉趨積極，決定調高售價加推單位。若仔細比對新價單與同座向、同間隔的低一層單位，這批單位的實際加幅介乎7.31%至7.82%。是次涉及提價的單位包括7樓A及E室、11樓全層A至E室，以及16樓A、C至E室。
在眾多單位之中，7樓A室的升幅最為顯著，其折實呎價達17,238元，相較樓下6樓A室的15,988元，實際加幅為7.82%。
圖一：悅麓2號與1號價單比較：7樓A室與6樓A室
至於其餘單位亦全線向上調整，其上調的幅度界乎7.31%至7.34%。
由此可見，發展商轉而藉著樓市氣氛回暖的勢頭，定價更加進取，希望趁著銷情暢旺，順勢調升價格。
悅麓開價採貼市策略 新樓質素具叫座力
悅麓首批單位採取貼市定價策略。根據28Hse資料，鄰近步程約4分鐘的半新盤薈點，現時約有4個放盤，實用面積222至241平方呎，叫價介乎348萬至388 萬元。
參考近期一宗成交，位於薈點高層D室，實用面積241平方呎，以339萬元易手，折合呎價約14,066元。
相比之下，悅麓開放式單位的折實呎價為17,238元，雖然較上述二手成交價高出約22.55%，但考慮到悅麓屬全新落成樓盤，買家可享有全新裝修、會所設施及發展商提供的付款辦法優勢。市場普遍認為，新樓與二手樓之間存在合理的「新樓溢價」，此兩成多的差距反映發展商定價克制，在同區新盤市場中仍具備顯著的競爭優勢。
在交通與生活配套方面，悅麓與薈點同樣坐擁紅磡及土瓜灣的核心地段優勢。兩者步行前往港鐵何文田站僅需6至8分鐘，盡享鐵路便利。此外，鄰近的漆咸道北設有多條巴士及小巴路線，往返港九新界各地極為便利，加上區內民生商店林立，生活配套早已發展成熟。
綜合樓齡差異、景觀質素及新樓配備等因素，悅麓的開價符合區內合理的市價水平。對於追求新樓質素但預算有限的買家而言，這是一個性價比相當不俗的選擇。預料此定價將能吸引不少區內的分支家庭客源及長線投資者目光。
圖二：悅麓開放式入場單位與薈點二手成交比較
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項目背景
悅麓由 TKS Limited 發展，位於紅磡高山道26號，屬單幢式現樓項目。全盤提供83伙，戶型涵蓋開放式、一房及特色單位，實用面積介乎166至304平方呎。
交通與配套方面，項目距離港鐵何文田站約6分鐘步程。物業位處小學34校網及九龍城中學校網，並鄰近理工大學、都會大學等多所高等學府。
銷售方面，發展商於上周五(16日)公佈首張價單，涉及30伙開放式及一房單位，折實平均呎價為18,999元，創下同區近10年新低。
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