2025年楼市气氛逐步改善，临近年尾，正是检视蓝筹屋苑全年表现的时候。根据28Hse数据，今年十大蓝筹屋苑中，映湾园、新都城及嘉湖山庄表现最为突出，获利比率均逾七成，稳居榜首三甲，反映大型屋苑在市况波动下仍具抗跌力，成为市场焦点。
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图一：2025年十大屋苑成交量及赚蚀比例
映湾园获利比率冠绝十大屋苑 七成半业主赚钱离场
楼市气氛渐见回暖，东涌映湾园凭藉高达75%的获利比率，力压其他大型屋苑，荣登本年度十大屋苑获利榜首，抛离第二名将军澳新都城2%。根据28Hse数据显示，映湾园全年录得140宗二手成交，其中约七成半业主成功获利离场，仅四分之一成交录得蚀让，抗跌力在大型屋苑中表现突出。
映湾园能维持高获利比率，关键在于其优越的交通网络与独特地理位置。屋苑设有频密的居民穿梭巴士，5分钟即可抵达港铁东涌站；若选择步行，亦只需15至20分钟。由东涌站往返中环核心商业区仅需半小时，对市区上班族而言极具吸引力。至于航空业从业员及跨境人士，往返香港国际机场及港珠澳大桥口岸更只需10多分钟车程，形成「进可攻、退可守」的地理优势，需求自然强劲。
基建前景亦为楼价提供支撑。港铁东涌綫延綫工程正如火如荼进行，预计2029年落成的「东涌东站」将座落于映湾园附近。届时居民可免却接驳往返东涌站的时间，直接享受铁路沿线便利。这项重大利好早已吸引不少长线投资者进驻，进一步巩固映湾园的市场地位。
生活配套方面，映湾园作为区内规模庞大的指标屋苑，社区发展成熟。屋苑自设商场映湾荟，内有超级市场、连锁食肆及各类民生商店；居民亦可步行至邻近的大型商场东荟城，享受更丰富的零售、购物、餐饮及戏院娱乐选择。
同时，屋苑配备完善的住客会所，设施包括大型户外园林泳池、室内恒温泳池、健身室、保龄球场及儿童游乐场，生活质素极高。正因如此，映湾园的租务需求长期保持稳定，进一步支持楼价表现。
项目背景方面，映湾园位于新界东涌健东路2号，发展商为长江实业、和记黄埔及港铁，于2002年12月开始落成，屋苑分为5期，由69座楼宇/洋房组成，共有5,328个单位。设有两至四房间隔，实用面积为463至2,470平方尺，屋苑内设有会所、泳池、儿童设施、运动设施、娱乐设施、餐饮设施、美容保健、休闲区，小学校网在98区，中学校区在离岛。
新都城稳居十大屋苑第二位 七成三业主获利离场
紧随东涌映湾园之后，将军澳宝琳新都城同样表现亮眼。根据28Hse数据显示，新都城全年录得187宗成交，获利比率约为73%，稳居全港十大屋苑第二位。新都城能保持高获利能力，核心在于其无可比拟的铁路盘地段。屋苑基座直接连接港铁宝琳站，居民出入享有「由家门到车门」的无缝体验，交通便利在租务及买卖市场上均具极大竞争力。
生活配套方面，新都城基座设有区内旗舰级商场新都城中心，分3期发展，面积广阔，汇聚各类零售品牌、大型超市、特色餐饮及戏院等娱乐设施，生活所需一应俱全，甚至吸引区外人士跨区消费。屋苑周边环境配套亦相当完善，邻近宝康公园及公共图书馆等市政设施。
在校网方面，新都城属西贡区校网，区内拥有多间优质学校。全港首100名的小学有将军澳天主教小学、将军澳循道卫理小学、保良局黄永树小学及东华三院王余家洁纪念小学，而基督教宣道会宣基中学、播道书院、优才杨殷有娣书院、景岭书院亦属区内知名的Band 1学校，均以英语为主要教学语言，教育资源丰富，因此长期以来都是家庭客及换楼客的首选。
新都城规模庞大，分3期发展，共建有20多座住宅，是将军澳区内最早落成且最具代表的指标屋苑之一。由于伙数众多，户型选择多元，成交量长期活跃，市场承接力强。这种高流通量意味著楼价具有清晰的参考指标，即使市况波动，亦能展现较强的抗跌力与保值潜力。
项目背景方面，新都城位于九龙宝琳运亨路1号，由恒基兆业发展，于1996年12月开始落成。屋苑分为3期，共21座楼宇，合共6,768个单位，实用面积介乎363至735平方尺。屋苑内设有会所、泳池、儿童设施、运动设施、娱乐设施、餐饮设施、美容及保健设施、休闲区及基座商场，交通便利，步行至港铁仅需1分钟。小学校网属95区，中学校区则属西贡。
嘉湖山庄稳居第三位 七成业主获利离场
紧接在新都城之后，天水围嘉湖山庄以约70%的获利比率位列第三，表现不遑多让。据28Hse数据显示，嘉湖山庄全年录得497宗成交，获利比率为七成，稳居全港十大屋苑第三位。
作为全港最大型的私人屋苑，嘉湖山庄的优势在于其庞大规模所带来的市场效应，以及极具竞争力的入场门槛。屋苑共分6期发展，包括乐湖、赏湖、翠湖、丽湖、景湖及美湖居，合共提供逾15,000个单位。如此庞大的伙数基础，不仅确保极高的市场流通量，更形成自给自足的完整社区生态。
生活配套方面，屋苑核心设有+WOO嘉湖，并邻近嘉湖新北江商场，加上嘉湖海逸酒店，构建出一个集购物、餐饮、娱乐及住宿于一身的成熟生活圈。屋苑四周绿化环境优美，中央更设有占地约15公顷的天水围公园，提供大量休憩空间与人工湖景，居住环境开扬舒适，在密度极高的香港楼市中尤显珍贵。
交通方面，嘉湖山庄并非所有期数紧贴港铁站，但居民可步行约12至15分钟到达天水围港铁站。若选择乘搭轻铁，屋苑各期均设有轻铁站，例如天湖路、天瑞路等，乘坐706或761P等路线，约5至8分钟即可抵达天水围港铁站，接驳屯马綫往返九龙、港岛及机场，如69X、269C、967、969、A37、E37号巴士线等。而这些路线大多均全日服务，班次频密，方便居民直达九龙、港岛及机场。
最为关键的是，嘉湖山庄的尺价长期维持在相对亲民的水平，被视为新界西的「上车天堂」。由于入场门槛相对较低，吸引不少首次置业人士及追求稳定回报的投资者进驻，令交投量持续高企，成为支撑楼价与获利比率的重要基石。
项目背景方面，嘉湖山庄由长实发展，位于元朗天水围，是全港最大型的私人屋苑之一。屋苑共提供58座楼宇，合共15,855个单位。项目设有两个购物商场、一座五星级酒店及服务式住宅，而天水围公园则位于屋苑中心位置，占地200万平方尺，比维多利亚公园更大。
结语
总结而言，三大屋苑各自展现独特优势。映湾园凭藉交通便利与租务需求长期旺盛，稳坐榜首；新都城则以港铁上盖及成熟商场配套吸引家庭客；嘉湖山庄则凭庞大规模与亲民尺价，成为新界西的「上车天堂」。它们的表现印证大型蓝筹屋苑在楼市中具备稳定承托力，亦为投资者及置业人士提供清晰的参考指标。
有用
