2025年樓市氣氛逐步改善，臨近年尾，正是檢視藍籌屋苑全年表現的時候。根據28Hse數據，今年十大藍籌屋苑中，映灣園、新都城及嘉湖山莊表現最為突出，獲利比率均逾七成，穩居榜首三甲，反映大型屋苑在市況波動下仍具抗跌力，成為市場焦點。
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圖一：2025年十大屋苑成交量及賺蝕比例
映灣園獲利比率冠絕十大屋苑 七成半業主賺錢離場
樓市氣氛漸見回暖，東涌映灣園憑藉高達75%的獲利比率，力壓其他大型屋苑，榮登本年度十大屋苑獲利榜首，拋離第二名將軍澳新都城2%。根據28Hse數據顯示，映灣園全年錄得140宗二手成交，其中約七成半業主成功獲利離場，僅四分之一成交錄得蝕讓，抗跌力在大型屋苑中表現突出。
映灣園能維持高獲利比率，關鍵在於其優越的交通網絡與獨特地理位置。屋苑設有頻密的居民穿梭巴士，5分鐘即可抵達港鐵東涌站；若選擇步行，亦只需15至20分鐘。由東涌站往返中環核心商業區僅需半小時，對市區上班族而言極具吸引力。至於航空業從業員及跨境人士，往返香港國際機場及港珠澳大橋口岸更只需10多分鐘車程，形成「進可攻、退可守」的地理優勢，需求自然強勁。
基建前景亦為樓價提供支撐。港鐵東涌綫延綫工程正如火如荼進行，預計2029年落成的「東涌東站」將座落於映灣園附近。屆時居民可免卻接駁往返東涌站的時間，直接享受鐵路沿線便利。這項重大利好早已吸引不少長線投資者進駐，進一步鞏固映灣園的市場地位。
生活配套方面，映灣園作為區內規模龐大的指標屋苑，社區發展成熟。屋苑自設商場映灣薈，內有超級市場、連鎖食肆及各類民生商店；居民亦可步行至鄰近的大型商場東薈城，享受更豐富的零售、購物、餐飲及戲院娛樂選擇。
同時，屋苑配備完善的住客會所，設施包括大型戶外園林泳池、室內恆溫泳池、健身室、保齡球場及兒童遊樂場，生活質素極高。正因如此，映灣園的租務需求長期保持穩定，進一步支持樓價表現。
項目背景方面，映灣園位於新界東涌健東路2號，發展商為長江實業、和記黃埔及港鐵，於2002年12月開始落成，屋苑分為5期，由69座樓宇/洋房組成，共有5,328個單位。設有兩至四房間隔，實用面積為463至2,470平方呎，屋苑內設有會所、泳池、兒童設施、運動設施、娛樂設施、餐飲設施、美容保健、休閒區，小學校網在98區，中學校區在離島。
新都城穩居十大屋苑第二位 七成三業主獲利離場
緊隨東涌映灣園之後，將軍澳寶琳新都城同樣表現亮眼。根據28Hse數據顯示，新都城全年錄得187宗成交，獲利比率約為73%，穩居全港十大屋苑第二位。新都城能保持高獲利能力，核心在於其無可比擬的鐵路盤地段。屋苑基座直接連接港鐵寶琳站，居民出入享有「由家門到車門」的無縫體驗，交通便利在租務及買賣市場上均具極大競爭力。
生活配套方面，新都城基座設有區內旗艦級商場新都城中心，分3期發展，面積廣闊，匯聚各類零售品牌、大型超市、特色餐飲及戲院等娛樂設施，生活所需一應俱全，甚至吸引區外人士跨區消費。屋苑周邊環境配套亦相當完善，鄰近寶康公園及公共圖書館等市政設施。
在校網方面，新都城屬西貢區校網，區內擁有多間優質學校。全港首100名的小學有將軍澳天主教小學、將軍澳循道衛理小學、保良局黃永樹小學及東華三院王余家潔紀念小學，而基督教宣道會宣基中學、播道書院、優才楊殷有娣書院、景嶺書院亦屬區內知名的Band 1學校，均以英語為主要教學語言，教育資源豐富，因此長期以來都是家庭客及換樓客的首選。
新都城規模龐大，分3期發展，共建有20多座住宅，是將軍澳區內最早落成且最具代表的指標屋苑之一。由於伙數眾多，戶型選擇多元，成交量長期活躍，市場承接力強。這種高流通量意味著樓價具有清晰的參考指標，即使市況波動，亦能展現較強的抗跌力與保值潛力。
項目背景方面，新都城位於九龍寶琳運亨路1號，由恆基兆業發展，於1996年12月開始落成。屋苑分為3期，共21座樓宇，合共6,768個單位，實用面積介乎363至735平方呎。屋苑內設有會所、泳池、兒童設施、運動設施、娛樂設施、餐飲設施、美容及保健設施、休閒區及基座商場，交通便利，步行至港鐵僅需1分鐘。小學校網屬95區，中學校區則屬西貢。
嘉湖山莊穩居第三位 七成業主獲利離場
緊接在新都城之後，天水圍嘉湖山莊以約70%的獲利比率位列第三，表現不遑多讓。據28Hse數據顯示，嘉湖山莊全年錄得497宗成交，獲利比率為七成，穩居全港十大屋苑第三位。
作為全港最大型的私人屋苑，嘉湖山莊的優勢在於其龐大規模所帶來的市場效應，以及極具競爭力的入場門檻。屋苑共分6期發展，包括樂湖、賞湖、翠湖、麗湖、景湖及美湖居，合共提供逾15,000個單位。如此龐大的伙數基礎，不僅確保極高的市場流通量，更形成自給自足的完整社區生態。
生活配套方面，屋苑核心設有+WOO嘉湖，並鄰近嘉湖新北江商場，加上嘉湖海逸酒店，構建出一個集購物、餐飲、娛樂及住宿於一身的成熟生活圈。屋苑四周綠化環境優美，中央更設有佔地約15公頃的天水圍公園，提供大量休憩空間與人工湖景，居住環境開揚舒適，在密度極高的香港樓市中尤顯珍貴。
交通方面，嘉湖山莊並非所有期數緊貼港鐵站，但居民可步行約12至15分鐘到達天水圍港鐵站。若選擇乘搭輕鐵，屋苑各期均設有輕鐵站，例如天湖路、天瑞路等，乘坐706或761P等路線，約5至8分鐘即可抵達天水圍港鐵站，接駁屯馬綫往返九龍、港島及機場，如69X、269C、967、969、A37、E37號巴士線等。而這些路線大多均全日服務，班次頻密，方便居民直達九龍、港島及機場。
最為關鍵的是，嘉湖山莊的呎價長期維持在相對親民的水平，被視為新界西的「上車天堂」。由於入場門檻相對較低，吸引不少首次置業人士及追求穩定回報的投資者進駐，令交投量持續高企，成為支撐樓價與獲利比率的重要基石。
項目背景方面，嘉湖山莊由長實發展，位於元朗天水圍，是全港最大型的私人屋苑之一。屋苑共提供58座樓宇，合共15,855個單位。項目設有兩個購物商場、一座五星級酒店及服務式住宅，而天水圍公園則位於屋苑中心位置，佔地200萬平方呎，比維多利亞公園更大。
結語
總結而言，三大屋苑各自展現獨特優勢。映灣園憑藉交通便利與租務需求長期旺盛，穩坐榜首；新都城則以港鐵上蓋及成熟商場配套吸引家庭客；嘉湖山莊則憑龐大規模與親民呎價，成為新界西的「上車天堂」。它們的表現印證大型藍籌屋苑在樓市中具備穩定承托力，亦為投資者及置業人士提供清晰的參考指標。
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