受息口去向未明及经济环境影响，本港楼市交投略嫌淡静。不过，工商铺市场仍见宗教团体入市自置物业的个案。以台湾佛教团体法鼓山为例，近日便斥资约5,000万元，增持长沙湾安泰工业大厦相连楼层。这宗交易的细节与买家背景，正好为评估工商铺后市提供参考。
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法鼓山半亿入市买长沙湾工厦交易详情
据报，法鼓山文教基金会（香港分会）近期斥资5,000万元，购入长沙湾永康街27号安泰工业大厦1楼A及B室。两单位实用面积分别为8,300及6,000平方尺，总楼面约14,300平方尺，尺价约3,497元。
资料显示，该会曾于2019年2月以6,120万元购入同厦2楼A及B室，实用面积分别约6,765及7,150平方尺。由于工厦业权普遍分散，并购相连楼层具相当难度。是次增购1楼，除了扩充可用空间外，亦便于整合两层作整体规划，例如划分大殿、禅修室及办公室，有助分流信众及提升运作效率。
法鼓山背景及在港据点
法鼓山由已故圣严法师于1989年在台湾创立，为台湾佛教四大道场之一，核心理念包括提倡「心灵环保」，将佛法转化为现代生活哲学。
目前法鼓山在香港设有两个主要中心，分别位于尖沙咀麦仕维中心及长沙湾安泰工业大厦。随着信众增加，该会定期举办各类大型法会、生死讲座、禅修课程，并设有青年及长者关怀服务。这类宗教聚会往往需要宽敞场地以容纳大批信众，同时亦需要宁静环境作禅修之用。长沙湾工厦具备大楼面及高楼底的建筑特点，有利内部灵活改建及提升隔音效果，以打造宁静的空间；加上邻近荔枝角港铁站，交通便利，正好切合该会扩充道场及分流动静活动的实际需求。
其他宗教团体入市工厦个案
近期亦有其他宗教团体购入工厦物业。以佛教团体志莲净苑为例，资料显示该苑近期斥资1,520万元，购入沙田石门伟达中心11楼08室及13楼06室，总面积共3,851平方尺，尺价约3,947元。连同今年初购入的18楼及20楼单位，该苑半年内累计斥资约3,210万元，购入该厦共4伙。
上述个案反映部分宗教及慈善团体趁物业市场调整，于长沙湾及石门等非核心区购入工厦楼面，以满足长远自用需求。
志莲净苑近日亦购入沙田石门伟达中心工厦单位
宗教团体入市对工厦市场的影响
宗教团体接连购入工厦，反映目前工商物业市场的数个现象：
1. 工厦用途转型及具防守力
随着经济转型，工厦用途已由传统工业及仓储，逐渐扩展至宗教、文化艺术及室内运动等范畴。工厦具备楼底高及楼面广阔的建筑优势，正好切合这类机构的需求。宗教团体资金来源相对稳定，购入物业多作长线自用，甚少短线炒卖。这类长情用家进场，为工厦市场提供价格支撑。
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2. 市场转由用家主导
目前息口去向未明，投资者入市态度普遍审慎，市场投机活动减少，促使工商物业市场转由用家主导。具备资金实力的自用买家可趁物业价格调整时入市。以法鼓山为例，其2019年购入2楼的平均尺价约为4,398元，而是次购入1楼的平均尺价则回落至约3,497元，跌幅约两成，反映用家能把握市况调整的契机，以较低成本扩充及整合物业。
3. 相连楼面盘源罕有
香港工厦业权普遍分散，并购相邻或上下相连的单位具相当难度。是次收购反映这类相连物业甚为罕有。若能成功整合旧式工厦的大面积相连楼面，其整体价值往往高于单一单位的总和，因此具合并潜力的工厦单位较易受大型机构青睐。
4. 需求带动非核心区发展
长沙湾及沙田石门等非核心商业区，受惠于铁路网络扩展，出入更为方便，而物业价格及租金仍低于传统核心区。宗教团体落户这些地区，既能降低置业成本，亦方便各区信众前往，长远或带动该区周边餐饮及零售等配套发展。
总结
法鼓山增持长沙湾工厦的个案，反映宗教团体因应庞大的空间需求及稳健财力，正成为支撑工厦市场的稳定客源。市场评估工厦价值时，除了传统工业及物流用途外，亦可留意物业转型为宗教或文化等多用途空间的潜力。这类稳定的自用需求，为市道反覆的工厦市场带来实际支持。
