受息口去向未明及經濟環境影響，本港樓市交投略嫌淡靜。不過，工商舖市場仍見宗教團體入市自置物業的個案。以台灣佛教團體法鼓山為例，近日便斥資約5,000萬元，增持長沙灣安泰工業大廈相連樓層。這宗交易的細節與買家背景，正好為評估工商舖後市提供參考。
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法鼓山半億入市買長沙灣工廈交易詳情
據報，法鼓山文教基金會（香港分會）近期斥資5,000萬元，購入長沙灣永康街27號安泰工業大廈1樓A及B室。兩單位實用面積分別為8,300及6,000平方呎，總樓面約14,300平方呎，呎價約3,497元。
資料顯示，該會曾於2019年2月以6,120萬元購入同廈2樓A及B室，實用面積分別約6,765及7,150平方呎。由於工廈業權普遍分散，併購相連樓層具相當難度。是次增購1樓，除了擴充可用空間外，亦便於整合兩層作整體規劃，例如劃分大殿、禪修室及辦公室，有助分流信眾及提升運作效率。
法鼓山背景及在港據點
法鼓山由已故聖嚴法師於1989年在台灣創立，為台灣佛教四大道場之一，核心理念包括提倡「心靈環保」，將佛法轉化為現代生活哲學。
目前法鼓山在香港設有兩個主要中心，分別位於尖沙咀麥仕維中心及長沙灣安泰工業大廈。隨着信眾增加，該會定期舉辦各類大型法會、生死講座、禪修課程，並設有青年及長者關懷服務。這類宗教聚會往往需要寬敞場地以容納大批信眾，同時亦需要寧靜環境作禪修之用。長沙灣工廈具備大樓面及高樓底的建築特點，有利內部靈活改建及提升隔音效果，以打造寧靜的空間；加上鄰近荔枝角港鐵站，交通便利，正好切合該會擴充道場及分流動靜活動的實際需求。
其他宗教團體入市工廈個案
近期亦有其他宗教團體購入工廈物業。以佛教團體志蓮淨苑為例，資料顯示該苑近期斥資1,520萬元，購入沙田石門偉達中心11樓08室及13樓06室，總面積共3,851平方呎，呎價約3,947元。連同今年初購入的18樓及20樓單位，該苑半年內累計斥資約3,210萬元，購入該廈共4伙。
上述個案反映部分宗教及慈善團體趁物業市場調整，於長沙灣及石門等非核心區購入工廈樓面，以滿足長遠自用需求。
志蓮淨苑近日亦購入沙田石門偉達中心工廈單位
宗教團體入市對工廈市場的影響
宗教團體接連購入工廈，反映目前工商物業市場的數個現象：
1. 工廈用途轉型及具防守力
隨着經濟轉型，工廈用途已由傳統工業及倉儲，逐漸擴展至宗教、文化藝術及室內運動等範疇。工廈具備樓底高及樓面廣闊的建築優勢，正好切合這類機構的需求。宗教團體資金來源相對穩定，購入物業多作長線自用，甚少短線炒賣。這類長情用家進場，為工廈市場提供價格支撐。
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2. 市場轉由用家主導
目前息口去向未明，投資者入市態度普遍審慎，市場投機活動減少，促使工商物業市場轉由用家主導。具備資金實力的自用買家可趁物業價格調整時入市。以法鼓山為例，其2019年購入2樓的平均呎價約為4,398元，而是次購入1樓的平均呎價則回落至約3,497元，跌幅約兩成，反映用家能把握市況調整的契機，以較低成本擴充及整合物業。
3. 相連樓面盤源罕有
香港工廈業權普遍分散，併購相鄰或上下相連的單位具相當難度。是次收購反映這類相連物業甚為罕有。若能成功整合舊式工廈的大面積相連樓面，其整體價值往往高於單一單位的總和，因此具合併潛力的工廈單位較易受大型機構青睞。
4. 需求帶動非核心區發展
長沙灣及沙田石門等非核心商業區，受惠於鐵路網絡擴展，出入更為方便，而物業價格及租金仍低於傳統核心區。宗教團體落戶這些地區，既能降低置業成本，亦方便各區信眾前往，長遠或帶動該區周邊餐飲及零售等配套發展。
總結
法鼓山增持長沙灣工廈的個案，反映宗教團體因應龐大的空間需求及穩健財力，正成為支撐工廈市場的穩定客源。市場評估工廈價值時，除了傳統工業及物流用途外，亦可留意物業轉型為宗教或文化等多用途空間的潛力。這類穩定的自用需求，為市道反覆的工廈市場帶來實際支持。
