楼市转型下，发展商积极调整物业组合以适应市场变化。新世界发展（00017）旗下位于尖沙咀维港地标Victoria Dockside内的酒店式公寓K11 ARTUS，近日向城规会提交申请，建议把项目由短租酒店式公寓改作服务式住宅，主攻中长期租客市场。
根据申请文件，项目拟大幅减少房间数目，由现时287间改为最多205个住宅单位，减幅约三成。新世界表示，有关改动可提升营运弹性及资产回报，并有助公司长远开拓高端长租住宅业务。
涉约35.9万平方尺 改建后主打高端长租客群
城规会文件显示，是次改动涉及K11 ARTUS连同电梯大堂及机电设施等后勤空间，涵盖Victoria Dockside的部分地下、8楼至21楼及天台，合共16层，总楼面面积约35.9万平方尺。
现时K11 ARTUS以酒店式公寓形式营运，提供约287间客房，主打短租及旅客市场。若计划获批，将改装为最多205个「分层住宅单位」，料引入长期租赁模式，针对高收入专业人士及企业租户等长租客群。
业内人士分析，项目位置邻近K11 MUSEA与尖沙咀海滨，交通便利且景观优越，转型服务式住宅后有潜力成为市场上罕有的超高端长租资产。
新世界：优化业务组合 增强营运弹性
新世界发展发言人回覆查询时表示，是次规划许可申请有助「提升项目的营运及设计弹性」，并指长远有利集团开拓服务式长租住宅市场。
发言人补充，集团会按楼市走势及租务需求，持续优化投资物业组合，同时平衡短租及长租资产比例，以提高整体投资回报。
市场观点：高息环境下 长租模式更具稳定收益
地产顾问指出，近年高息环境下，发展商持货成本高企，加上旅游业复苏步伐未如预期，不少发展商开始考虑「以租代售」或调整物业用途，以确保资金流稳定。
他认为，K11 ARTUS转型服务式住宅反映市场正逐步由短租项目转向长租产品，结合豪宅定位及完善配套，有望打造成城市核心区高端租住新典范。
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