樓市轉型下，發展商積極調整物業組合以適應市場變化。新世界發展（00017）旗下位於尖沙咀維港地標Victoria Dockside內的酒店式公寓K11 ARTUS，近日向城規會提交申請，建議把項目由短租酒店式公寓改作服務式住宅，主攻中長期租客市場。
根據申請文件，項目擬大幅減少房間數目，由現時287間改為最多205個住宅單位，減幅約三成。新世界表示，有關改動可提升營運彈性及資產回報，並有助公司長遠開拓高端長租住宅業務。
涉約35.9萬平方呎 改建後主打高端長租客群
城規會文件顯示，是次改動涉及K11 ARTUS連同電梯大堂及機電設施等後勤空間，涵蓋Victoria Dockside的部分地下、8樓至21樓及天台，合共16層，總樓面面積約35.9萬平方呎。
現時K11 ARTUS以酒店式公寓形式營運，提供約287間客房，主打短租及旅客市場。若計劃獲批，將改裝為最多205個「分層住宅單位」，料引入長期租賃模式，針對高收入專業人士及企業租戶等長租客群。
業內人士分析，項目位置鄰近K11 MUSEA與尖沙咀海濱，交通便利且景觀優越，轉型服務式住宅後有潛力成為市場上罕有的超高端長租資產。
新世界：優化業務組合 增強營運彈性
新世界發展發言人回覆查詢時表示，是次規劃許可申請有助「提升項目的營運及設計彈性」，並指長遠有利集團開拓服務式長租住宅市場。
發言人補充，集團會按樓市走勢及租務需求，持續優化投資物業組合，同時平衡短租及長租資產比例，以提高整體投資回報。
市場觀點：高息環境下 長租模式更具穩定收益
地產顧問指出，近年高息環境下，發展商持貨成本高企，加上旅遊業復甦步伐未如預期，不少發展商開始考慮「以租代售」或調整物業用途，以確保資金流穩定。
他認為，K11 ARTUS轉型服務式住宅反映市場正逐步由短租項目轉向長租產品，結合豪宅定位及完善配套，有望打造成城市核心區高端租住新典範。
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