大埔宏福苑五级火警，令市场重新审视旧楼的安全与价值，并突显香港楼市的结构性危机。过去市民多关注息口、供应或政策辣招，如今楼宇维修、消防隐患与管理质素已成影响楼价的重要因素。
截至2023年底，全港约有28,370幢私人大厦楼龄超过30年，占总数约六成四；未来十年更有7,705幢跨过此门槛，显示香港正加速老化。虽然政府自2012年推行强制验楼计划，要求三十年楼龄以上的大厦每十年检验一次，但执行困难。全港现存约3,097幢三无大厦，即无法团、无管理公司、无居民组织，占私人大厦总数约百分之八。
是次事故或许未必即时改变楼市格局，但其深层影响已在酝酿。未来走势，将无可避免地受五大潜在变化左右：大维修费用持续上升、保险门槛提高、新旧楼价差扩阔、维修状态成为市场分水岭，以及加速「以租代买」趋势。
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大维修费用更趋上涨 压缩业主议价能力
宏福苑大火后，工程安全规范势必收紧，加上建筑人手短缺，维修成本持续攀升，旧楼业主的财政负担愈来愈重。有研究分析数千宗维修招标，显示推行强制验楼令后，每户标价平均高出约四成，反映制度令业主议价能力大幅受压。
情况犹如疫情期间的口罩市场，需求刚性而供应有限，价钱自然被推高。动辄数十万的维修费不仅加重业主压力，更直接影响二手市场周转率，买家入市前必然将潜在支出计算在内，令未维修旧楼叫价受压。
更重要的是，维修费用上升并非单一事件，而是结构趋势。随着楼宇老化加速，维修需求频繁，工程公司在人手有限下持续加价。旧楼业主未来十至二十年间或需多次承担巨额支出。
大维修费用逐渐上涨，已成香港楼市核心变数之一。它既改变业主的财务预期，也重塑买家的心理门槛。若未能及时维修，物业难以维持流通与估值，这正是高楼龄城市必须正视的深层挑战。
保险门槛骤升 隐藏成本料大增
宏福苑大火后，保险公司虽称不会因单一事故全面加价，但对高龄楼宇的风险评估必然更严格。若由业主立案法团投保，保险公司会仔细审视消防设备是否完善、保养是否妥当，逃生通道是否畅通等细节。若管理不善，可能要求增设防火装备或提高垫底费，甚至直接加保费，令管理费上升，加重业主负担。
若大厦正值维修，保险公司在审批承建商的建筑工程全险时亦会更谨慎，除了检查防火措施，还可能调查承建商过往纪录，再决定是否加收保费或垫底费。最终，这些额外成本往往转嫁至业主，令集资压力持续增加。
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火灾与政策双重夹击 新旧楼价差势将扩大
大埔火灾不仅涉及人命伤亡，更直接冲击旧楼资产价值，令折让情况日益明显。事件暴露旧楼维修机制的弊病，投资者对高龄物业却步，市场忧虑保费与管理成本上升，二手楼价往往需大幅折让才能成交；相比之下，新楼虽有溢价，但因无此隐忧，价格差距进一步拉阔。
灾后凶宅转售更需折让数成方能承接。以淘大花园为例，沙士后单位需大幅减价才售出，反映买家对旧楼安全及事故阴影的顾虑，加深旧楼折让现象。
同时，旧楼供应积压但重建步伐缓慢。仲量联行数据显示，全港楼龄逾五十年的楼宇已升至9,600幢，但发展商态度审慎，今年首季甚至未有强制拍卖申请。息口高企及流动性紧张下，收购意欲低迷，旧楼缺乏承接力，价格进一步受压。
此外，市建局收购政策亦突显旧楼市值被低估。以土瓜湾明伦街项目为例，市建局出价每尺近14,000元，远高于同区旧楼约6,000元的成交价。这种落差令业主憧憬高价收购，反而不愿自行维修或接受市价收购，结果令旧楼状况更差，与新楼或重建后物业的价值愈拉愈远。
维修与否或成为市场分水岭
未来二手楼市的分野，或将不再以地区划分，而是以维修状态为界。凡已完成大维修、更换升降机及消防系统的屋苑，往往享有「安全溢价」。例如十大蓝筹屋苑之一的美孚新邨，虽然楼龄甚高，但因早年设有维修储备基金，业主毋须临时筹集巨款，且保养得宜。美孚新邨虽然短期楼价或有调整，但长远来说，完成翻新后可望维持甚至提升其作为「蓝筹屋苑」的吸引力，成交稳定，楼价亦相对坚实，成为保守型投资者的避风港。
相反，若屋苑迟迟未展开维修，外观残旧，楼价自然受压。以太古城部分期数为例，因设施未更新，市场观感欠佳，买家多采取观望态度，忧虑置业后需承担巨额维修费，令流通性下降，成交拖延，叫价难以维持。
更深层的问题在于，维修状态不仅影响物业价值，亦牵动银行估价与按揭批核。已维修屋苑更易获得银行支持，融资成本较低；未维修旧楼则可能遭低估，甚至难以承造按揭。这种差异，正逐步重塑二手市场格局。
维修与否的分野，或将成为香港楼市的新界线。前者可视为安全资产，具备稳定与承接力；后者则沦为高风险资产，流通下降，价值受压。随着楼宇老化加速，这种分水岭愈加明显，投资者与置业者必须正视维修状态，方能在高楼龄浪潮中找到真正的安全网。
以租代买或成短期新常态 租金回报率料上扬
面对大维修的不确定与高昂成本，市民居住策略正由「买楼防老」转向「以租代买」。租客看重灵活度，毋须承担维修责任与财务风险，火灾事故及楼宇老化更令这种避险心态加强。
需求上升推高租金回报率。28Hse数据显示，截至2025年12月，本港十大蓝筹屋苑租金回报率已升至3.5至4.2厘，远高于过去水平。短期而言，这对持有旧楼的投资者有利，租金收入可抵消楼价受压。
然而长远来看，租客需承受更高生活成本，业主若未将收益投入维修，楼宇状况将恶化，最终拖累资产价值。「以租代买」既是对高楼龄风险的回应，也反映楼市结构问题。它揭示置业不再是唯一安居之道，租务市场角色愈加重要，但投资者若忽视维修，短期回报终将被长期贬值抵消。
结语
宏福苑大火揭示香港楼市的深层危机：高龄物业在维修、保险、估值及流通性上均面临压力。大维修费用上涨、保险审批趋严、新旧楼价差扩阔、维修状态成为分水岭，以及「以租代买」加速，这五大变数正重塑投资逻辑与置业心态。短期业主或可依靠租金回报抵消楼价受压，但若忽视维修，最终只会加速资产贬值。
宏福苑事件只是导火线，真正挑战在于能否建立完善的维修、保险与重建制度，为高龄城市找到新的安全边际。唯有正视并解决这些结构性问题，楼市方能在风险中重建信心，并维持长远稳定与可持续发展。
有用
