大埔宏福苑五級火警，令市場重新審視舊樓的安全與價值，並突顯香港樓市的結構性危機。過去市民多關注息口、供應或政策辣招，如今樓宇維修、消防隱患與管理質素已成影響樓價的重要因素。
截至2023年底，全港約有28,370幢私人大廈樓齡超過30年，佔總數約六成四；未來十年更有7,705幢跨過此門檻，顯示香港正加速老化。雖然政府自2012年推行強制驗樓計劃，要求三十年樓齡以上的大廈每十年檢驗一次，但執行困難。全港現存約3,097幢三無大廈，即無法團、無管理公司、無居民組織，佔私人大廈總數約百分之八。
是次事故或許未必即時改變樓市格局，但其深層影響已在醞釀。未來走勢，將無可避免地受五大潛在變化左右：大維修費用持續上升、保險門檻提高、新舊樓價差擴闊、維修狀態成為市場分水嶺，以及加速「以租代買」趨勢。
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大維修費用更趨上漲 壓縮業主議價能力
宏福苑大火後，工程安全規範勢必收緊，加上建築人手短缺，維修成本持續攀升，舊樓業主的財政負擔愈來愈重。有研究分析數千宗維修招標，顯示推行強制驗樓令後，每戶標價平均高出約四成，反映制度令業主議價能力大幅受壓。
情況猶如疫情期間的口罩市場，需求剛性而供應有限，價錢自然被推高。動輒數十萬的維修費不僅加重業主壓力，更直接影響二手市場周轉率，買家入市前必然將潛在支出計算在內，令未維修舊樓叫價受壓。
更重要的是，維修費用上升並非單一事件，而是結構趨勢。隨着樓宇老化加速，維修需求頻繁，工程公司在人手有限下持續加價。舊樓業主未來十至二十年間或需多次承擔巨額支出。
大維修費用逐漸上漲，已成香港樓市核心變數之一。它既改變業主的財務預期，也重塑買家的心理門檻。若未能及時維修，物業難以維持流通與估值，這正是高樓齡城市必須正視的深層挑戰。
保險門檻驟升 隱藏成本料大增
宏福苑大火後，保險公司雖稱不會因單一事故全面加價，但對高齡樓宇的風險評估必然更嚴格。若由業主立案法團投保，保險公司會仔細審視消防設備是否完善、保養是否妥當，逃生通道是否暢通等細節。若管理不善，可能要求增設防火裝備或提高墊底費，甚至直接加保費，令管理費上升，加重業主負擔。
若大廈正值維修，保險公司在審批承建商的建築工程全險時亦會更謹慎，除了檢查防火措施，還可能調查承建商過往紀錄，再決定是否加收保費或墊底費。最終，這些額外成本往往轉嫁至業主，令集資壓力持續增加。
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火災與政策雙重夾擊 新舊樓價差勢將擴大
大埔火災不僅涉及人命傷亡，更直接衝擊舊樓資產價值，令折讓情況日益明顯。事件暴露舊樓維修機制的弊病，投資者對高齡物業卻步，市場憂慮保費與管理成本上升，二手樓價往往需大幅折讓才能成交；相比之下，新樓雖有溢價，但因無此隱憂，價格差距進一步拉闊。
災後凶宅轉售更需折讓數成方能承接。以淘大花園為例，沙士後單位需大幅減價才售出，反映買家對舊樓安全及事故陰影的顧慮，加深舊樓折讓現象。
同時，舊樓供應積壓但重建步伐緩慢。仲量聯行數據顯示，全港樓齡逾五十年的樓宇已升至9,600幢，但發展商態度審慎，今年首季甚至未有強制拍賣申請。息口高企及流動性緊張下，收購意欲低迷，舊樓缺乏承接力，價格進一步受壓。
此外，市建局收購政策亦突顯舊樓市值被低估。以土瓜灣明倫街項目為例，市建局出價每呎近14,000元，遠高於同區舊樓約6,000元的成交價。這種落差令業主憧憬高價收購，反而不願自行維修或接受市價收購，結果令舊樓狀況更差，與新樓或重建後物業的價值愈拉愈遠。
維修與否或成為市場分水嶺
未來二手樓市的分野，或將不再以地區劃分，而是以維修狀態為界。凡已完成大維修、更換升降機及消防系統的屋苑，往往享有「安全溢價」。例如十大藍籌屋苑之一的美孚新邨，雖然樓齡甚高，但因早年設有維修儲備基金，業主毋須臨時籌集巨款，且保養得宜。美孚新邨雖然短期樓價或有調整，但長遠來說，完成翻新後可望維持甚至提升其作為「藍籌屋苑」的吸引力，成交穩定，樓價亦相對堅實，成為保守型投資者的避風港。
相反，若屋苑遲遲未展開維修，外觀殘舊，樓價自然受壓。以太古城部分期數為例，因設施未更新，市場觀感欠佳，買家多採取觀望態度，憂慮置業後需承擔巨額維修費，令流通性下降，成交拖延，叫價難以維持。
更深層的問題在於，維修狀態不僅影響物業價值，亦牽動銀行估價與按揭批核。已維修屋苑更易獲得銀行支持，融資成本較低；未維修舊樓則可能遭低估，甚至難以承造按揭。這種差異，正逐步重塑二手市場格局。
維修與否的分野，或將成為香港樓市的新界線。前者可視為安全資產，具備穩定與承接力；後者則淪為高風險資產，流通下降，價值受壓。隨着樓宇老化加速，這種分水嶺愈加明顯，投資者與置業者必須正視維修狀態，方能在高樓齡浪潮中找到真正的安全網。
以租代買或成短期新常態 租金回報率料上揚
面對大維修的不確定與高昂成本，市民居住策略正由「買樓防老」轉向「以租代買」。租客看重靈活度，毋須承擔維修責任與財務風險，火災事故及樓宇老化更令這種避險心態加強。
需求上升推高租金回報率。28Hse數據顯示，截至2025年12月，本港十大藍籌屋苑租金回報率已升至3.5至4.2厘，遠高於過去水平。短期而言，這對持有舊樓的投資者有利，租金收入可抵消樓價受壓。
然而長遠來看，租客需承受更高生活成本，業主若未將收益投入維修，樓宇狀況將惡化，最終拖累資產價值。「以租代買」既是對高樓齡風險的回應，也反映樓市結構問題。它揭示置業不再是唯一安居之道，租務市場角色愈加重要，但投資者若忽視維修，短期回報終將被長期貶值抵消。
結語
宏福苑大火揭示香港樓市的深層危機：高齡物業在維修、保險、估值及流通性上均面臨壓力。大維修費用上漲、保險審批趨嚴、新舊樓價差擴闊、維修狀態成為分水嶺，以及「以租代買」加速，這五大變數正重塑投資邏輯與置業心態。短期業主或可依靠租金回報抵消樓價受壓，但若忽視維修，最終只會加速資產貶值。
宏福苑事件只是導火線，真正挑戰在於能否建立完善的維修、保險與重建制度，為高齡城市找到新的安全邊際。唯有正視並解決這些結構性問題，樓市方能在風險中重建信心，並維持長遠穩定與可持續發展。
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