冬至一阳生，换季在即，本季租赁市场依然畅旺。反映二手楼宇的租金水平的易发租金指数由年初的113.67点升至12月中旬的116.27点，全年累升2.29%，显示租务需求持续稳健。
根据28Hse数据，在十大蓝筹屋苑中，美孚新邨以4.2%季度租金回报率高踞榜首；沙田第一城以4.1%紧随其后，192宗成交亦居全榜之冠；新都城则录得3.9%，同样表现突出。
整体而言，蓝筹屋苑的租务表现为市场注入信心，回报率稳步上扬，成交量保持活跃，显示在高楼龄与买卖气氛一般下，租务市场已成投资者与业主的重要支撑。展望来年，若楼市持续改善，蓝筹屋苑回报率有望再度提升，继续成为焦点。
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图一：2025年第四季十大屋苑租赁成交量、租金回报率、租务活跃率及平均成交尺租
美孚新邨季度租金回报率独占鳌头 4.2%居首
美孚新邨长期深受租客欢迎，本季租金回报率高达4.2厘，冠绝全港十大蓝筹屋苑。根据28Hse数据显示，屋苑第四季录得114宗租赁成交，租务活跃率达4%，平均成交尺租为35元。其租金回报率的亮眼表现，与地理位置、社区配套及单位实用间隔息息相关。
交通枢纽优势
美孚新邨位处九龙西交通枢纽，兼享荃湾綫及屯马綫双铁路优势。由美孚往中环约需19至32分钟，往马鞍山约60至70分钟，前往屯门或元朗约35至40分钟。屋苑基座设有大型巴士总站，邻近葵涌道及呈祥道，多条路线覆盖港九新界，交通便捷，支撑租务需求。
成熟社区配套
基座商场店铺林立，街市、超市、食肆、诊所及银行一应俱全。毗邻荔枝角公园，提供绿化休憩空间，对家庭客及追求稳定居所的租客具吸引力，令空置率长期维持低位。
高实用率单位
虽楼龄较高，但单位间隔四正，不设窗台，厅房宽敞，实用率极高。相比同区新楼，租客在相同预算下可享更大空间，因而备受追捧。投资角度而言，美孚尺价低于邻近「西九四小龙」，入场门槛较低，加上管理费合理，租金水平可观，回报率自然偏高，成为收租客的稳健之选。
屋苑概况
美孚新邨位于荔枝角，原由美孚企业发展，后由新世界发展收购。屋苑于1968至1978年间分期落成，共建99座、13,115个单位，是全球规模最大的住宅屋苑之一。1985年港铁荔湾站更名为美孚站；2003年西铁通车后，新界东西往返时间大幅缩短，交通更为便利。
沙田第一城回报率4.1%紧随其后 192宗成交量居冠
据28Hse数据显示，沙田第一城之所以能录得4.1厘租金回报率，并以192宗成交量居全港之首。这主要源于其独特的市场定位、成熟的社区条件以及极高的资产流动。
交通便利 通勤效率提升
沙田第一城位处交通枢纽，自屯马綫通车后，第一城站直通九龙东与港岛东商业核心区，大幅提升通勤效率。由屋苑前往九龙东约25分钟，至港岛东约40分钟，时间显著缩短。除铁路外，周边巴士及小巴路线频密，经大老山及狮子山隧道可直达市区，交通便利令租务及买卖市场均能吸纳广泛上班族客源。
刚性需求 医院与大学支撑租务
沙田第一城邻近威尔斯亲王医院及香港中文大学，为屋苑提供庞大且稳定的租赁需求。医护人员、教职员及学生构成主要租客群，他们大多收入稳定、承租能力强，租约期相对稳定，令楼盘空置率长期维持低水平，确保租金回报稳健。
此外，屋苑自设商场、街市、食肆及民生商店，生活配套自给自足，进一步提升租客的定居意欲。
单位设计实用 成交量居冠
沙田第一城供应大量中小型单位，两房户型间隔方正，少有非实用面积，实用率高，深受用家欢迎。由于面积较小，入场总价及首期资金要求低廉，成为首次置业人士的热门选择。对投资者而言，购入成本较低更易获得较高回报。加上屋苑规模庞大、盘源充足、银行估价稳定，买卖流程顺畅，市场流转率极高。
屋苑背景
沙田第一城位于新界石门得基街2号，由恒基兆业、新世界发展、长江实业及新鸿基地产共同发展，1980年起分期落成，共52座、10,642个单位，实用面积介乎284至854平方尺。屋苑设有泳池、儿童及运动设施、娱乐设施、餐饮及基座商场；交通便利，步行至港铁约4分钟，小学校网在91区，中学校区在沙田。
新都城3.9厘租金回报率 列十大屋苑第三
新都城本季录得3.9厘租金回报率，并在十大屋苑中排名第三，并成功录得117宗成交。这主要受惠于位处将军澳核心地段的交通优势，以及成熟的生活配套，成功吸引大量租客进驻，令租金水平长期保持稳定。根据28Hse数据显示，新都城的租金回报率及成交表现足以印证其在楼市中的稳固地位。
交通枢纽优势凸显
新都城交通便利，二期基座直通港铁宝琳站，为在九龙东及港岛东上班的居民提供直接通勤选择。宝琳站作为始发站之一，在繁忙时间更容易有座位，对租客而言是一大优势。屋苑同时邻近将军澳隧道出口，加上近年将蓝隧道通车，分流区内交通，缩短往返市区的时间，令跨区上班族亦愿意在此租住。
生活配套成熟完善
生活配套方面，新都城三期均设有商场，并互相连接，形成区内最大商圈之一，包括MCP Central及MCP Discovery。商场内有大型超市、戏院、连锁食肆、银行及诊所，居民下楼即可满足日常所需。
屋苑周边亦有宝琳街市、公共图书馆及体育馆，社区成熟度远胜将军澳南部分新盘，对年轻家庭尤其具吸引力。
户型设计与楼价平衡
至于屋苑本身的优势，则在于户型设计与入场门槛的平衡。新都城供应大量介乎300至400多平方尺的两房单位，间隔方正，实用率高，是租务市场的「硬通货」。由于楼龄约二十多年，楼价相对低水，首期资金要求较低，吸引首次置业人士及投资者。加上管理费水平合理，持货成本较低，令净租金回报率进一步提升。
屋苑资料
新都城位于九龙宝琳运亨路1号，由恒基兆业发展，于1996年起分三期落成，共21座、6,768个单位，实用面积介乎363至735平方尺。屋苑设有会所、泳池、儿童及运动设施、娱乐及餐饮设施、休闲区及基座商场。交通便利，步行至宝琳港铁站仅约1分钟，属95区小学校网及西贡中学校区，校网优良。
三甲屋苑各展优势 租务市场信心之源
美孚新邨、沙田第一城及新都城各展优势，租务需求稳健，成交保持活跃。虽然楼龄与规模各异，但三者同样具备交通便利、生活配套成熟及单位设计实用等特点，成为租务市场的核心支撑，它们亮眼的表现为楼市注入更多信心。
展望来季，若楼市持续改善，蓝筹屋苑的回报率有望再度上升，继续成为市场焦点，巩固「收租稳健、防守力强」的形象。
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