买楼或者申请按揭时，大家第一时间都会问：「银行估价几多？」坊间普遍有一个迷思，觉得银行估价就是单位的「真实身价」，一定最准确。但如果我告诉你，根据最新数据显示，银行估价其实长期「偏高」，而真实成交价往往比你想像中低，你会不会觉得惊讶？
大数据实证 分析逾 2,200 宗真实成交
是次研究并非纸上谈兵。我们追踪了由 2025年10月27日至11月25日 期间的楼市动态，深入分析了 2,211 宗 土地注册处的真实成交个案。透过将每一宗真实成交与当日的「银行估价」及「28Hse 模型估价」进行大数据比对，我们引入了一个关键概念——「方向性偏差」(Directional Bias)。
简单来说，这个指标是看「估价」比起「真实成交价」是高了还是低了：
· 正数（+）： 估价高于成交价（俗称「估凸咗」）
· 负数（-）： 估价低于成交价（俗称「估唔足」）
看图说话：红线 vs 蓝线的启示 从我们最近的数据图表中（见附图），我们发现了一个有趣的现象：
· 🔴 红线（银行估价偏差）： 几乎全部都在「0% 以上」，大约高出真实成交价 1% 至 3%。
· 🔵 蓝线（28Hse 估价偏差）： 大多在「0% 以下」，反映我们的模型倾向贴近甚至略低于真实成交价，走势较为审慎。
为什么银行估价会「偏高」？银行不准吗？ 这并不是说银行估价「不准确」，而是大家的「目的」不同。银行作为「借钱给你的大掌柜」，为了让按揭审批流程顺畅，同时又要确保风险可控（Risk Buffer），在运作上往往需要保留一点「策略性空间」。
特别是针对近期的市况，我们观察到以下重点：
1. 市场转势下的策略差异： 近期楼市出现轻微回升迹象，真实成交价往往反弹较快。我们发现 28Hse 估价模型呈轻微负数，正正反映了模型正在「追赶」最新的上升成交价，体现了数据的实时敏感度。
然而，银行估价在上升市中反而继续呈正数（估价高于成交），这现象相当有趣。这反映银行在楼市回暖时，往往采取较积极或宽松的估价策略。为了争取按揭生意及确保批核顺畅，银行倾向维持较充裕的估价水位，避免因估价不足而阻碍买家入市。这解释了为何在升市中，银行估价依然会出现「背道而驰」的溢价情况。
2. 数据背后的意义：多一个参考，少一份误解 理解了「方向性偏差」，你在睇楼时就会更得心应手：
· 红线（银行估价）告诉你： 这代表你的「借贷能力」。银行估价倾向平稳且略高，反映了其愿意提供较充裕的估价水位，对申请按揭的买家来说是好消息，意味著借贷过程会较顺畅。
· 蓝线（28Hse 估价）告诉你： 这代表「市场实况」。28Hse 的模型对最新的成交数据反应敏锐。当出现轻微负数时，代表我们的数据正在紧贴最新的市场变化，为你提供一个贴近「落地」成交价的参考。
总结：参考多方数据，做个精明买家 下次看估价时，记得这一点：银行估价是用来做按揭参考（Risk Assessment），而不是市场的唯一绝对值。
最精明的做法，是将两者结合来看。银行估价让你了解「借不借得足」，28Hse 估价助你掌握「买得贵不贵」。综合参考这两个数据，你既能掌握按揭批核的预算，又能看清市场的真实水位，制定出最合适的入市策略，不会因为估价高而误判入市时机！
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